[알기 쉬운 부동산] 부동산 PF 문제

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수

부동산시장의 침체가 이어지면서 부동산 PF에 대한 부실 우려도 높아지고 있다. 부동산 PF란 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)으로 시행사가 상가, 물류센터, 아파트, 주상복합 등을 짓기 위해 미래에 예상되는 분양 수입금을 바탕으로 자금을 조달하는 방식을 의미한다. 일반적인 대출이 담보에 기반해 자금을 조달하는 것이라면 부동산 PF는 개발 프로젝트의 미래 현금 흐름을 내세워 대출을 받는다. 부동산 PF의 투자자들은 부동산 PF 대출 여부 검토 시, 담보가 없는 만큼 통상적인 대출보다 이자를 요구하게 된다.

부동산 PF는 1990년대 IMF 이후 나타나기 시작했는데 기존엔 대기업인 건설사가 시공과 시행을 동시에 진행했으나 IMF 이후 시공과 시행의 분업화가 진행되면서 다소 영세한 시행사들이 나타나게 됐다. 그러면서 자금 여력이 충분하지 못한 시행사는 PF를 이용, 부동산개발을 시행하게 됐다. 2008년 금융위기 이후에는 PF 대출자가 제1금융권인 은행에서 저축은행, 증권사, 캐피탈회사 등으로 확대됐고, 특히 2017년부터 이어진 부동산 호황기엔 전체적인 대출 규모가 급격하게 증가했다.

부동산 PF 시행사는 사업의 타당성이 불투명한 사업 초기단계엔 본 PF 대출 이전에 고금리의 브릿지론을 이용하게 되고, 사업이 정상화 단계에 이르면 본 PF 대출로 전환하게 된다. 브릿지론은 저축은행, 증권사, 캐피탈회사 등이 주로 투자를 하게 되며 부동산시장 침체가 이어지면서 브릿지론을 비롯한 본 PF까지 부실의 우려가 커지고 있는데, 수년 동안 금융권에 막대한 수익을 안겨준 부동산 PF가 금리 상승 국면에 부실의 부메랑으로 돌아오고 있다.

정부도 부동산 PF 부실로 인한 위기를 차단하기 위한 정책을 내놓고 있다. 이에 부실로 인한 시장 충격은 다소 완화될 것으로 보이나 금융사에 대한 지원방식의 투명성이 반드시 제고되어야 할 것이며 나아가 정부의 제도적인 부동산 PF의 체질 개선이 필요할 것으로 보인다.