“부동산 바닥론 신중해야”… 통계 착시효과 주의

미분양·서울 거래량, 일시적 오르내림 일수도
”전반적 상승세 유보… 양극화 심화될 것”

부동산 시장이 바닥을 찍고 반등을 할 것이라는 전망이 나오는 가운데 아직은 판단을 유보해야 한다는 ‘신중론’도 힘을 얻고 있다. 일명 ‘부동산 바닥론’의 근거가 되는 통계치들이 착시효과를 낸 것이라는 분석이 있어서다. 미분양과 거래량 등의 통계치가 임대 전환, 급매물 소진 등으로 일시적으로 오르내릴 것일 수도 있기 때문이다.

7일 국토교통부 통계누리에 따르면 4월말 기준 전국 미분양 가구는 7만1365가구로 집계됐다. 전월(7만2104가구)보다 줄어든 규모로, 이는 2월(7만5438가구) 이후 두 달 연속의 일이다. 미분양 감소는 부동산 경기가 침체에서 벗어나고 있다고 보는 가장 큰 근거다. 하지만 지역별로 미분양 통계 감소의 배경을 살펴보면 일부에서 ‘착시효과’가 의심된다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트./연합뉴스

대구는 미분양 가구수가 가장 많은 지역으로 3월 1만3199가구에서 4월 1만3028가구로 줄었다. 하지만 이는 미분양이 쌓여있던 신규 분양 아파트 시장에서 민간 임대 전환이 일어난 영향이 크다. 대구시 동구 ‘삼정그린코아더베스트’(850가구)와 수성구 ‘시지삼정그린코아포레스트’(667가구) 등이 대표적이다.

인천도 같은 기간 미분양이 3565가구에서 3071가구로 감소했다. 이 경우 분양 자체가 줄어든 영향이 반영됐다. 올해 들어 4월까지 인천의 누적 공동주택 분양 물량은 7648가구에서 3559가구로 반토막이 났다.

글로벌 금융사인 ING는 올해 우리나라 부동산 시장의 하락 속도가 2022년 하반기에 비해 상대적으로 완만하겠지만, 침체 기조 자체는 2023년 내내 지속될 가능성이 높다고 전망하면서 통계의 ‘착시효과’를 언급했다. 미분양 주택수가 소폭 감소한 사례에 대해서는 개발업체들이 미분양 주택 중 일부를 임대주택으로 전환했을 뿐 유의미한 변화가 아니라며 선을 그었다.

아파트 매매거래량의 회복도 집값이 급락한 지역의 ‘급매물’ 위주로 일어난 거래로, 전반적인 거래 흐름을 판단하기에는 무리라는 의견도 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 지난해 10월 559건으로 바닥을 찍은 후 지속적으로 상승해 지난 4월(3185건) 3000건을 넘어섰다. 하지만 지난해 아파트 가격이 급락한 지역에서 거래량이 서울 전체 거래량의 상당 부분을 차지한다. 4월 구별 거래량을 살펴보면 송파구 277건, 강동구 245건, 노원구 215건 등의 순이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “급매가 빠질 만큼 빠지고 나서 다음 거래의 성사로 인해 가격 상승이 일부 나타나는 경향이 있다”면서 “부동산 시장의 전반이 바닥을 찍고 반등할 가능성 보다는 지역적으로 양극화가 심하게 나타날 것으로 보고 있다”고 했다.

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