[fn마켓워치] 불투명한 경제+금리정책, 서울집값 방향을 좌우하는 것은?

[파이낸셜뉴스] 예나 지금이나 '서울 집값'은 가장 큰 화두다. 최근 몇 년 사이 서울 집값은 크게 올랐고 최근 상승 핵심 요인으로는 '저금리'가 꼽힌다. 개인이나 기관은 금리 인하 시기를 민감하게 지켜보고 있는 이유다. 그러나 높은 인플레이션이 지속되고 경기침체 우려가 짙어진 가운데 금리 인하 시점은 안갯속이다.

'서울 집값' 떨어질까 오를까

한국신용평가는 6일 '수도권 주택시장 분석 및 전망' 보고서를 통해 "(앞으로) 금리, 전쟁 등 경제 불확실성에 따라 (수도권 주택시장) 시장 참여자는 매매 대신 전세(임차)를 선택할 가능성이 있다"면서 "이에 따라 매매가격에 일부 하방 압력이 존재할 것"이라고 전망했다.

한국신용평가 남운우 연구원은 "지난해부터 주택시장 가격은 하락 반전했다"면서 "전 세계적인 경제 불확실성과 미국 연방준비제도의 급격한 금리 인상(0%대→5%대)이 수도권 주택 시장의 불안 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

여기에 더해 러시아-우크라이나 전쟁 등 경제 불확실성 증가로 매매 및 전세가격이 동반 하락하는 모습을 보였다고 덧붙였다.

윤석열 정부 들어 정책적으로는 규제지역 대폭 해제, LTV 완화, 세계 완화 등 부동산 수요 진작 정책을 펼치고 있지만 부동산 시장에는 즉각적인 효과가 미미한 상황이라고 부연했다.

수도권 주택 가격 상승하려면...

그렇다면 앞으로 주택 가격이 상승하기 위해서는 어떤 환경이 갖춰줘야 할까.

남 연구원은 (기준) 금리 인하뿐만 아니라 △부동산 규제 완화 △공급이슈 제한 등 여러 박자가 맞아야 주택 가격이 상승 곡선을 탈 것이라고 분석했다.

그는 "경제가 좋아지면 구매력이 상승한다"면서 "부동산 가격 상승을 위한 전제조건으로 '거시경제 개선'을 꼽았다. 이어 "금리가 낮아져야 현재 구매력 수준에서 많은 대출을 받을 수 있다"며 '기준금리 인하' 환경이 갖춰져야 한다고 강조했다.

아울러 정부가 부동산 규제를 완화하면 매매여건이 원활하게 되고 공급이슈도 제한적이어야 한다고 강조했다.

분양물량과 미분양물량이 적어 공급경쟁이 제한될 때 수도권 주택 가격 상승의 환경이 갖춰진다는 게 그의 설명이다.

그러면서도 그는 금리 인하 시점에 주목했다.

남 연구원은 "2017년 ~2021년 주택가격 상승기에는 경제성장률이 2017년 3.2→2020년 -0.7% (역성장), 금리는 1.3%(2017년 3월)→2020년 5월 0.5% →2021년 12월 1.0% 수준이었다"며 "당시 부동산 규제도 강화되는 추세였음을 고려했을 때 아파트 가격 상승 요인은 저금리가 상당 부분 차지했다"고 판단했다.

그러면서 "아파트 가격 상승 요인은 '경제 성장 →대중구매력 상승'이 원인이 아니라 저금리가 핵심 요인"이라고 설명했다.

그는 또 "추후에도 중단기적으로 다양한 요인 중 '금리'라는 요인에 의해 큰 영향이 미칠 것"이라고 덧붙였다.