'전세 DSR 완화' 놓고… "임차인 보호 우선" "갭투자 특혜"

4월까지 1조830억 못 돌려받아
역전세난 경고음 갈수록 커지자 금융당국 'DSR 완화' 본격 논의
現세입자에 대출로 보증금 반환
다음 세입자는 '빚 많은 집' 불안
또다른 피해자 양산 배제 못해

'1조830억원'. 지난 4월까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세 보증 사고 금액이다.

이처럼 역(逆)전세난이 심각해지면서 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생하자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 카드를 꺼내들었다. 전세보증금 반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해서 DSR을 완화해 주겠다는 것이다. 그러나 DSR완화에 따른 부작용도 상당할 것으로 예상되는 만큼 반대의 목소리도 만만치 않다.

■금융당국, DSR 완화 논의

5일 금융당국 및 금융권에 따르면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관과 이창용 한국은행 총재, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장 등 거시금융·경제정책을 총괄하는 4인방은 다음날 'F4 회의'를 열어 깡통전세·역전세 대책을 논의할 계획이다.

금감원 관계자는 "깡통전세·역전세 문제, 부동산 시장 연착륙, 가계대출 문제 등을 종합적으로 고려해야 하는 상황"이라며 "문제를 오래 끌 수는 없는 상황이라 조만간 대책을 발표하게 될 것"이라고 말했다.

금융당국이 전세보증금반환대출의 DSR 규제 완화를 검토하고 나선 것은 역전세난 속에 DSR 한도에 막혀 전세보증금을 돌려주지 못하고 있는 집주인들의 대출 길을 열어주기 위한 것이다.

지난 4월 말 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세보증 사고 금액은 1조830억원에 달한다. 한국은행도 최근 발간한 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에서 역전세 위험가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 2배 가량 늘어났다고 분석했다.

이에 따라 세입자들에 대한 보증금 반환이 원활히 이뤄지기 위해서는 전세보증금반환대출에 한해 DSR 규제를 완화할 필요성이 있다는 게 금융당국의 판단이다.

전문가들도 세입자 보호를 위해 한시적으로라도 대출 규제를 완화해줘야 한다는 목소리를 내고 있다. 한재준 인하대 글로벌금융학과 교수는 "집주인 보다 세입자에게 피해가 갈 수 있는 만큼 이들을 보호하기 위해서라도 일시적인 대출 규제완화는 필요하다"고 말했다. 한 금융권 관계자도 "우리나라의 경우 집주인의 절반 가량이 60세 이상인데 이들은 자산은 많지만 소득이 없어 대출을 받기가 쉽지 않아 더욱 DSR 규제완화가 필요하다"고 설명했다.

■또다른 피해자 양산… 도덕적 해이 논란도

역전세난의 피해 확산을 막기 위해선 신속한 규제 완화가 요구되지만 반대 목소리도 만만치 않다. 전세 퇴거자금 대출 DSR 완화에 따른 부작용을 무시할 수 없기 때문이다.

집주인의 DSR을 풀어 주담대 한도를 늘려주면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 생겨 좋지만, 새로 들어오는 세입자의 경우 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 한다는 문제가 생긴다. 만약 집주인이 자금 사정에 문제가 생길 경우, 새로운 세입자는 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 수도 있다.

집주인에게 특혜를 주는 것으로 도덕적 해이를 부추기는 것이란 반발도 나온다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 사람은 갭 투자로 무리하게 집을 산 것인 만큼 이들에게 DSR을 풀어서 대출을 받게 해주면 갭투자를 조장하는 꼴이란 비판이다.

한 은행권 관계자는 "무리한 갭투자 때문에 역전세가 발생한 측면도 있는데 이들에게 또 특혜를 주면 갭투자를 조장하는 것이 아니냐"며 "부동산 불패 신화에 대한 학습효과만 생길 것"이라고 목소리를 높였다.

반면, 대부분의 세입자들이 전세대출을 받는 상황임을 고려하면 집주인이 주담대로 대출을 받아 보증금을 내주면 결국 이들이 은행에 전세대출을 갚을 것인 만큼 실제 순수하게 늘어나는 가계대출은 크지 않을 것이란 주장도 있다.