[정비록] 반포주공3주구 조합 임원-시공사 결탁 논란 '흠집내기 의혹'

[편집자주][정비록]은 '도시정비사업 기록'의 줄임말입니다. 재건축·재개발 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론, 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 재건축 사업 신축현장 앞에 공사 개요가 기재된 안내판이 붙어 있다./사진=정영희 기자

지난 5월28일 찾은 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 공사현장. 사업지는 광활하게 펼쳐진 하얀 펜스로 둘러싸여 있었다. 구반포역에서 이수교차로로 향하는 길목에 자리했던 단지 정문엔 '래미안 트리니원 아파트 신축현장'이란 간판과 함께 3주구 재건축 현장임을 알리는 공사개요 표지판이 내걸렸다.

반포주공1단지는 한국토지주택공사(LH)의 전신인 대한주택공사가 1973년 공급한 대규모 아파트로 총 3590가구(99개동) 규모다. 당시 반포동은 여의도에 이어 조성된 신도시였기에 반포주공 1~3단지는 총 207동, 7906가구의역대급 대단지로 지어졌다. 구반포역을 기준으로 북쪽은 1·2·4주구, 남쪽은 3주구로 나뉘어 별도의 재건축을 추진하고 있다.

처음 재건축 얘기가 나온 건 준공 20여년이 지난 1990년대다. 2단지는 '반포래미안퍼스티지', 3단지는 '반포자이'로 각각 2009년과 2008년 새 출발을 알렸다. 1단지는 재건축 시 신규 가구 수의 증가폭을 제한하는 규제의 적용대상이 된 탓에 추진이 다소 늦어졌다. 3주구는 2014년 말 조합설립인가를 받은 데 이어 2017년 사업시행인가를 받는 데 성공했다. 지난해 6월 이주, 올 2월 철거까지 완료했다. 기존 1490가구에서 601가구 늘어난 17개동 2091가구(지하 3층~지상 35층)로 탈바꿈한다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 재건축 공사현장. 지난 4월 착공해 래미안 트리니티로 다시 태어날 예정이다./사진=정영희 기자

━

비대위 "조합 사무장, 삼성 등에 업고 비리"

━

앞서 3주구 재건축조합은 공사비 증액을 두고 시공사인 삼성물산 건설부문과 오랜 씨름을 벌였다. 지난 2020년 최초 공사비 8087억원에서 899억원을 증액하는 것으로 시작된 인상 논의는 올 2월까지 이어졌다. 삼성물산 측은 공사 계약 변경과 고급화 설계에 따른 4000억원대의 공사비 인상을 요구했으나 조합과의 긴 협상 끝에 3661억원 범위로 합의함에 따라 총 공사비는 1조1748억원으로 정해졌다.

이후 지난 4월 3주구보다 먼저 재건축을 추진했던 1·2·4주구보다 빨리 착공하는 등 사업에 속도가 붙기 시작했으나 최근 또 다른 암초를 만났다. 일부 조합원들 사이에서 조합 사무장 A씨가 삼성물산을 등에 업고 각종 비리를 저질렀다는 의혹을 제기한 탓이다.

이들은 최근 '3주구 비상대책위원회'(이하 비대위)를 결성, 삼성물산 측이 A씨를 고의적으로 사무장 자리에 앉힌 후 조합원 동의 없이 특정 마감재 업체를 밀어주고 600억원 상당의 자재 단가 부풀리기를 했다고 주장했다. 이어 A씨가 해당 단지 상가를 배우자 명의로 매수하며 조합원에 피해를 끼쳤다는 주장도 펼쳤다. 이는 영업이익을 극대화하기 위한 삼성물산의 각본이란 결론이다.

조합 사무장 A씨 관계자가 매수한 B씨 소유 상가 등기부등본./사진=조합 제공

━

조합·당사자 "전혀 사실 아닌 황당한 주장" 일축

━

A씨와 조합은 사실과 전혀 다르다며 황당하다는 반응이다. A씨는 "이들(비대위)이 입수했다는 자재 리스트엔 현재 논의 중인 업체가 적혀있는 것으로 아직 정해진 바 없다"며 "마루 자재업체 변경 얘기가 나오긴 했지만 이는 더 두꺼운 원목 마루를 골라 사용 연한을 늘리려는 목적"이라고 설명했다.

불법 대출 의혹에 대해서도 단호히 선을 그었다. 재건축 사업 도중 종전 상가나 주택 소유주가 분양신청을 하지 않거나 철회해 현금청산대상자가 되는 경우가 있다. 시행자(조합)은 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 이 과정에서 원만한 해결이 되지 않으면 올 초 사랑제일교회의 퇴거 거부로 재건축이 지연돼 골머리를 앓았던 성북구 장위10구역 등에서 발생한 소위 '알박기' 사태가 벌어질 수 있다.

조합은 크게 협의매수와 매도청구 중 하나를 선택하게 된다. 협의매수는 부동산 소유자와의 협의를 통해 물건을 조합 측에 넘기는 일이다.매도청구는 소송을 통해 시가 감정에 따른 금액으로 상환이행판결을 받아 부동산을 파는 과정이다.

A씨는 "B씨는 고령의 상가 소유주로 분양 신청 시기를 놓쳐 현금청산대상자가 돼 이주 직전 상가를 팔아야 했으나 종전 자산 평가액보다 높은 금액을 받고 싶어 했다"며 "꾼들이 혹시라도 이를 매수해 철거에 차질이 생기면 이는 조합원 전체에게 손해로 돌아올 수 있어 일단 종전 자산 평가액의 80%로 매도하되 추후 조합원 지위가 복권되거나 매도청구가 진행되는 등 변동 사항이 생기면 다시 정산한다는 내용의 합의서를 작성했다"고 설명했다.

반포주공1단지 3주구 재건축추진조합원 익명 대화방 모습./사진=조합 제공

매수 당사자가 A씨 배우자이며 조합이 매수 자금을 대여해준 것에 대해선 "조합 명의로 종전 자산 평가액보다 비싼 가격에 해당 상가를 협의매수하면 배임죄에 해당할 가능성이 있어 조합에서 협의매수하지 못한 상가를 추후 배우자 명의로 사들인 것"이라며 "조합은 사업비 지출에 대한 담보격으로 당해 물건에 신탁등기와 함께 근저당을 설정한 것뿐 돈을 빌려준 것이 아니다"라고 부연했다.

남기룡 법무법인 로드맵 대표변호사는 "조합의 사업비 지출은 원칙적으로 총회 결의를 거쳐야 하나 A씨에게 대출해준 금액이 애초에 협의매수 예산으로 잡혀 있었다면 절차상 문제는 없다"고 말했다.

조합 측은 애초에 정식으로 결성을 알린 비대위 자체가 없으며 이러한 의혹은 조합원이 모인 카카오톡 오픈채팅방에서 익명으로 제기됐다고 주장했다. 배후엔 일부 자재 업체들이 존재하는 것으로 추정하고 있다. 지난 4월15일 정기총회 이후 현재 공사에 쓰일 자재 물량 산출을 진행하고 있는데 본 계약 전에 현장으로 들어오길 원하는 특정 자재업체가 일부 조합원과 모종의 협의를 했을 가능성을 제기했다.

A씨는 "정말 공사비에 관한 이의제기를 하고 싶었다면 지난 총회 때 공사비가 안건으로 올라와 있었으므로 이때 얘기를 했을 것"이라며 "배우자에 대한 억측 등에 대응하기 위해 오픈채팅방을 근거로 형사 고소를 고려하고 있다"고 말했다.

비대위는 최근 삼성물산 준법위원회에 3주구 조합의 운영 실태에 대한 조사를 요구했다고 밝혔다. 이에 대해 삼성물산 측은 비대위의 주장엔 말이 안 되는 부분이 너무 많다고 일축했다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 주택재건축정비사업조합 사무실 모습./사진=정영희 기자

━

조합원들, 의혹 공방에 공사 차질 우려

━

다수의 조합원들은 이 같은 의혹 공방으로 인해 자칫 공사에 차질이 빚어지는 게 아니냐며 우려하고 있다. 한 조합원은 "해당 논란에 대해선 고발을 통해 사실을 명명백백히 드러내야 한다"며 "사실이라면 조합 측이 처벌을 받아야 하지만 아니라면 최초 주장에 나선 비대위 관계자의 조합원 자격을 박탈해야 할 것"이라고 말했다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "법리적으론 사업을 방해한 조합원 자격을 박탈할 순 있지만 실제 인정된 사례는 전무하다"며 "조합원으로서의 권리가 가장 우선적으로 보호된다"고 설명했다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 현장에선 서로의 이권 다툼 때문에 비대위가 생기기도 하지만 이는 사인 간의 분쟁이어서 정부가 규제하기 어려운 부분"이라며 "총회 등에서 비대위가 해야 할 행동과 하지 말아야 할 부분을 다수결로 정하는 것이 이상적이지만 조합은 재건축이 끝나면 해산하는 조직인데다 하나하나 조항을 만들다 보면 그 범위가 끝없이 늘어날 것"이라고 전했다.

━

역세권에 상권 좋지만 '초과이익환수제' 암초

━

3주구 재건축 사업은 입지 측면에서 장점이 있다는 평가다. 지하철역과 걸어서 5분 이내이며 고속터미널 지하상가와 백화점 등 각종 상업시설이 버스 두 정거장 거리로 가깝다. 반포한강공원도 걸어서 이용할 수 있고 학군 역시 좋다. 다만 2017년 관리처분계획인가를 받은 1·2·4주구와 달리 3주구는 2021년 승인이 이뤄지며 재건축초과이익환수제 영향 탓에 조합원 분담금이 크게 늘어날 수 있다.

재건축초과이익환수제는 인근 주택가격 상승분과 비용 등을 제외한 조합원의 1인당 이익이 평균 3000만원 이상일 경우 그 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 2006년 처음 도입됐다. 이후 2012년과 2014년 두 차례 부과가 유예, 2017년 말 유예기간이 종료돼 현재까지 시행 중이다.

진태인 집토스 아파트 중개팀장은 "1·2·4주구와 래미안 원베일리(신반포3차경남 통합재건축)은 한강변에 있어서 리버뷰 프리미엄이 더 붙을 텐데 3주구는 초과이익환수제 문제가 있어 분양가에 따라 흥행 여부가 갈릴 것으로 본다"며 "분양가가 인근 고가 아파트들의 실거래가를 크게 상회한다면 물량 소화 자체에도 시간이 걸릴 것"으로 내다봤다.

조합 측은 "반포주공 1단지엔 LH(한국토지주택공사)가 재건축 단지 내에 보유하고 있는 공사 명의 대지가 있는데 3주구 조합 또한 이를 돌려받기 위해 소송을 진행 중"이라며 "해당 토지는 1·2·4주구 내 있어 별도의 협의가 필요하긴 하지만 땅을 반환받은 후 매각하면 그 비용으로 증액한 공사비 일부를 메꿀 예정이어서 분담금이 크게 늘진 않을 것"이라고 말했다.

이 단지는 현재 투기과열지구로 지정돼 재건축 조합원 지위 양도가 제한돼 있다. 10년 이상 소유하고 5년 이상 실거주한 1가구 1주택자나 해외 이주 등 예외적 사유가 있음이 소명된 경우에만 조합원 지위를 사고 파는 것이 가능하다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>