'경매'로 2억이나 비싸게 산 아파트, 손해 아닌 이유? [하우머니]

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이영욱 드림에셋부동산중개 대표

Q. 경매시장 동향부터 짚고 본격적인 이야기 해보죠. 서울과 인천 등 수도권 아파트값이 상승 반전을 시작했는데요. 서울 주택시장 분위기가 살아나고 있다는 얘기가 나오는데, 경매시장에도 영향이 있었습니까?

- 수도권 아파트값 훈풍에 경매시장도 '들썩’?
- 서울 아파트값 일 년 만에 상승 반전
- ‘강남 주도’ 서울 아파트 가격 일제히 상승
- '유찰 거듭' 아파트에 45명 몰려 시세보다 높게 낙찰
- "옥석 가리기 현상일 뿐 시장 분위기 반전 쉽지 않아"

Q. 지난해 말부터 올 초까지 부동산 침체기가 오히려 경매시장엔 호재로 작용했는데, 현재 집값이 반등세를 보이는 상황에서는 어떻게 접근해야 할지 고민이거든요?

- 경매 타이밍, 가격 하락기보다 상승기 노려야?
- 집값 상승 초입 노려야 경매 차익 높아져
- 법원 감정 6개월 뒤 매각기일 잡혀
- 집값 상승기엔 감정가 비교적 낮아
- “가격 상승 판단되면 참여해 볼 만”

Q. 경매의 경우엔 실거래가보다 저렴하게 낙찰이 가능하다는 게 장점인데요. 최근 싼 게 좋다는 경매시장의 룰을 깨부순 예외의 경우가 등장했어요. 실거래가보다 2억이나 비싼 가격에 낙찰이 된 은마아파트 이야긴데요. 2번이나 유찰된 끝에 드디어 주인을 찾았다고요?

- 은마아파트 경매 낙찰가가 실거래가보다 비싼 이유는?
- 은마에 45명 몰려…감정가 95%인 26억원 낙찰
- 은마 경매 26.5억에 낙찰…전차수 최저가보다 4.2억 초과
- 올해 초 실거래가 대비 2억~4억원 ‘상승거래’ 이어져
- 서울 집값, 재건축 규제 완화 기대감에 들썩

Q. 비단 은마 아파트의 얘기만은 아닙니다. 특히 강남권 경매 인기가 대단한데요. 가격이 이렇게 비싼데도 많은 사람들이 몰리는 이유가 있습니까?

- 토지거래허가구역 경매 매물 인기, 대체 뭐길래?
- 토지거래허가구역, 개발사업 추진에 따른 투기적 거래 차단 목적 
- 경매 시 ‘민사집행법’ 예외 규정으로 허가 불필요
- 경매 시 자금조달계획서 제출 의무 면제
- 의무보유기간도 따로 없어 바로 소유권 이전 가능

Q. 투기과열지구 내 재건축 경매 물건도 인기를 끌고 있다고 하던데요. 재건축 단지의 경우에는 조합원 지위 승계 여부가 핵심인데, 경매로 낙찰받을 경우에도 가능합니까?

- 재건축 단지 조합원 승계, 낙찰받은 물건도 가능할까?
- 현행 조합원의 지위 양도 금지 규정에 대해 알아야
- 물딱지, 분양권 못 받고 현금으로 받아야 하는 주택
- 재건축매물 경매, 조합원자격 꼭 확인해야
- 재건축 조합설립 후 경매물건, 조합원 인정 안돼 현금청산
- 재개발은 관리처분인가 시점 기준, ‘물딱지’도 분양권 없어

Q. 재건축, 재개발 경매물건은 사업별 진행상황에 따라 현금청산이 될 수도 있다고 하는데, 그럼 재건축 사업 진행상황을 자세히 알 수 있는 방법이 있을까요? 

- 재건축과 재개발 진행상황 알 수 있는 방법은?
- ‘정비사업 정비몽땅’, 서울시 25개구별 사업별 진행현황 확인
- 전국 지자체 홈페이지, 도별·시군구별·사업별 진행현황 확인
- 지자체·조합·인근 공인중개사 통해 조합원지위와 현금청산여부 확인

Q. 부동산 불패로 불리는 서울 강남권 아파트들이 경매로 속속 나오면서, 이른바 ‘줍줍’ 기회로 여기는 분들 많은 것 같거든요. 지금 주목해 볼 만한 매물들이 있습니까?

- 강남 내집마련 기회 왔나, 경매로 접근 가능?
- 강남권 아파트를 수억원씩 빠진 가격에 살 수 있는 기회?
- 강남구와 함께 강남3구로 꼽히는 서초구, 송파구
- 서초동 서초삼풍아파트 전용 164㎡는 오는 6월 20일 2차 경매
- 잠원동 신반포4차아파트 전용 97㎡는 내달 14일 2차 입찰
- 4월 강남구 아파트 경매 매각가율 하락세
- 낙찰가율 지난해 11월 95.9%→4월 78.3%
- “매각가율 소폭 반등…바닥 다져”
- 감정가 5억이상 10억이하, 유찰2회 이상 서울 아파트 20건 진행중
- 강남권 외, 노원구 상계주공 13단지 경매 물건 주목
- 동대문구 동일스위트리버, 구로구 현대홈타운 등도 눈 여겨 볼만

Q. 경매로 접근할 땐 유찰로 응찰가격이 내려간 것들을 노려보는 게 좋을 것 같은데, 경매는 보통 몇 회 유찰된 후에 낙찰받는 것이 좋은가요?

- 경매 몇 회차에 입찰이 좋을까?
- 경매 목표는 낙찰 아닌 수익…‘고가 낙찰’ 말짱 꽝
- 2회 이상, 적어도 한 번은 유찰된 물건들만 낙찰
- 통계상 2회차 낙찰 많지만 맹신은 곤란
- 감정평가액 기준으로 몇 퍼센트에 낙찰받을지 고민

Q. 앞서 살펴본 강남권 외에도, 올 하반기엔 어느 지역에 집중해야 할지도 궁금한데요. 매물을 탐색할 때 지역을 고르는 기준이 있습니까? 

- 어디를 노려야 하나, 경매 지역 선택 법칙은?
- 2040년 서울시 도시계획상 주요거점 7광역·12지역 중심
- 인구, 일자리, 정비사업, 교통호재, 인프라(실거주) 고려. 
- 서울 강서구, 서대문구, 동대문구, 수도권 고양, 안산, 구리 관심
- 실물경기 위축에도 불구하고 투자 고려한다면 주목해봐야

Q. 관심 있는 지역의 여러 매물 중 과연 어떤 아파트를 사고팔지도 고민입니다. 주식에 비유하면 최종 투자처인 개별 종목을 선정하는 것과 같은데요. 어떤 것을 중점적으로 보고 고르면 좋을까요?

- 경매 매물 선택 노하우는?
- 투자목적 및 보유기간에 따라 다른 접근법 필요
- 자금여력, 실거주여부에 따라 랜드마크 구축, 정비사업, 입주권, 분양권 선택

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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