[굿모닝경제] 부동산 위협하는 역전세..."전세 절반은 우려 가구"

■ 진행 : 나경철 앵커. 유다원 앵커

■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

오늘 굿모닝경제는 이인철 참조은경제연구소장과 함께합니다. 어서 오세요. 요즘 역전세 관련 얘기가 굉장히 많이 나오고 있습니다. 역전세에 대한 우려가 또 커졌는데 역전세 위험이 있는 가구의 비중이 지금 절반을 넘어섰다고 해요.

[이인철]

그렇습니다. 집값이 오를 때는 이른바 갭투자라고 해서 일정 부분 현금 없이 전세를 선택하는 경우가 많은데 집값이 떨어질 때는 역전세, 깡통 전세가 기승을 부리고 있습니다. 한국은행의 통계를 보니까 지난 4월 말 기준 역전세 위험 가구가 100만 가구를 넘어섰습니다. 102만 6000가구. 이게 전체 전세 가구 물량의 52.4%에 달하는 수치입니다. 지난해 1월만 하더라도 역전세 주택이 한 51만 7000여 가구였으니까 1년 반 새 2배 가까이 늘어난 겁니다. 그러면 역전세라고 하면 1년 전에 비해서 도대체 얼마나 전세 가격이 떨어졌냐. 평균 한 7000만 원 정도 떨어졌고요. 가장 많은 격차를 보인 상위 1%를 보니까 무려 3억 6000만 원. 집주인이 돈을 돌려줘야 하는 형편입니다. 이러다 보니까 매매가가 전세가보다 낮은 깡통전세도 늘어나고 있는 상황인데요. 지난 4월 기준 한 16만 3000여 가구인데 이게 지난해 1월과 비교하면 3배 가까이 늘었습니다. 이러다 보니까 깡통전세도 마찬가지로 전셋값이 매매가보다 평균 1000만 원가량, 2000만 원가량 낮은 상황이고 또 격차 상위 1%, 가장 많은 격차를 보니까 전셋값이 무려 매매가보다 1억 원 이상 높은 곳도 있었습니다. 그래서 한국은행이 분석하기로는 지금 이렇게 되면 임차인 입장에서 나중에, 지금 당장 9월이 가장 피크가 될 가능성이 높은데 전세보증금 돌려받지 못할 가능성이 커지고 지금 일부에서는 일부 지역에 따라서 서울의 경우는 반등하는 곳이 나타나고 있지만 전반적으로 주택 시장에 하방 압력을 높일 수 있다고 보고 있습니다.

[앵커]

결국은 역전세라는 개념을 보면 집주인이 세입자한테 돈을 못 돌려주는 걸 말하는 거잖아요. 그러면 자금난을 겪는 집주인이 많다라는 거네요?

[이인철]

맞습니다. 그러니까 지금 혼동돼서 쓰이고 있어요. 깡통전세와 역전세가. 깡통전세는 매매가하고 전셋값 비교예요. 그러니까 전셋값이 매매값을 추월해 버리니 집주인 입장에서는 집을 팔아도 온전히 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태. 그래서 전세보증금이 집값의 80%를 넘어서면 위험하다. 깡통전세 위험이 있다고 얘기하는데 그러나 역전세는 전세와 전세 비교예요. 2년 전 전세 가격이 너무 높아서 지금 전세가가 너무 떨어지니까 집주인 입장에서 돌려줄 수 없는 입장이거든요. 이 2개가 동시에 나타나고 있는 겁니다.

[앵커]

그러면 이렇게 역전세, 깡통전세 우려가 지금 현재 커진 이유, 중점적으로 어디에 있을까요?

[이인철]

아마도 집값과 전셋값이 2021년 하반기까지가 피크였어요. 그 당시 전월세, 특히나 임대차 3법과 관련해서 굉장히 전세 물건이 줄어들면서 전세대란 우려가 컸었거든요. 그러다 보니까 그 당시부터 2021년 하반기부터 지금 정점을 찍고 내려오고 있는 상황이거든요. 그러다 보니까 집값과 전셋값이 2년 전에 비해서 동시에 내려오다 보니까 지금 실제로 2021년 9월 서울 아파트 중위가격이 한 6억 2600만 원 선이었는데 지난해 4월에는 5억 원 아래로 떨어졌어요.그만큼 집주인이 돌려줘야 되는 상황입니다. 이러다 보니까 마찬가지로 전세사기 피해가 집중됐던 빌라의 경우에도 같은 기간 전셋값이 한 16% 넘게 떨어졌거든요. 그러다 보니까 실제로 이렇게 전세반환보증보험에 가입을 해서 집주인이 전세금을 임차인한테 못 주고 주택도시보증공사, 허그가 대신 내준 금액이 올해 넉 달 동안 1조 원이 넘어섰습니다. 지난해 전체가 1조 1700억 원대니까 넉 달 만에 지난해 수준에 육박하고 있는 걸 감안하면 올해 아마 사상 최대를 찍을 가능성이 상당히 높습니다.

[앵커]

그런데 허그에도 한계가 있지 않나요? 모든 걸 다 드릴 수는 없는 거잖아요.

[이인철]

맞습니다. 그러면서 규정을 조금 강화하고 있어요. 주택전세보증반환보험에 가입할 수 있는 여건을 강화하고 있는데 이게 장단점이 있어요. 내가 나중에 내 보증금 못 돌려받을까 봐 전세 드는 것조차, 보험 드는 것조차 허들을 높여버리면 그만큼 실수요자 입장에서는 불안하거든요. 그런 상황이 있습니다.

[앵커]

다음 소식도 살펴보겠습니다. 최근에 음주운전 사고 소식도 많이 전해 드리고 있는데 실제로 국내 음주운전 사고가 지난해보다 다시 늘었더라고요. 이게 처벌이 약한 게 문제를 키운다, 이런 지적이 많은 것 같아요.

[이인철]

그렇습니다. 이게 우리나라에서 음주운전 사망 사고가 나면 그 사람의 이름을 따서 법을 만들거든요. 그런데 우리나라 법 판결이 열에 아홉 명 이상이 집행유예입니다. 사망사고인데도. 이게 보험연구원의 분석인데요. 국내 음주운전 사고 건수를 봤더니 2012년에 2만 9000여 건이거든요. 그런데 코로나가 발발하면서 운영 자체가 줄었잖아요. 그러면서 반 토막이 났습니다.

2021년 1만 4000여 건이었는데 지난해 소폭 늘고 있다는 겁니다. 1만 5000건으로. 실제로 이러다 보니까 사망자 수가 2001년 206건에서 지난해에는 214건으로 사망자 수도 늘고 있는데 앞서 제가 사망사고 냈는데도 결국은 법원에서는 집행유예입니다. 약간의 보상 처리는 했겠죠. 합의를 했든가 했겠지만 그러다 보니 솜방망이 처벌이 아니냐는 건데요. 그러면 일본을 봤더니 일본은 2021년 형법을 개정했어요. 그래서 음주운전 사망사고 최대 형량을 3배 높였습니다. 최대 5년에서 15년으로. 미국 뉴욕은 더 심합니다. 음주운전 사망자가 없다 하더라도 두 번 이상 적발되면 가중처벌되는데요. 최대 15년형의 징역형을 선고하고 있습니다. 그러다 보니까 보험연구원은 일본이나 미국 사례처럼 음주운전 사고의 형량을 높이고 적발 경험이 있다 이럴 경우에는 가중처벌하자라는 얘기가 나오고 있는 겁니다.

[앵커]

자동차 보험료를 가지고도 압박을 할 수 있는 부분인데 우리가 사고를 내면 보험료가 할증이 되잖아요. 음주운전했을 때는 어느 정도인가요?

[이인철]

음주운전도 굉장히, 자동차보험도 너그럽네요. 지금 봤더니 적발 경험이 있어도 인상률이 9~15% 할증에 그칩니다. 그러니까 첫 번, 음주운전 적발 경험 한 차례 적발이 되면 9%, 두 차례 적발이 되면 15% 내외로 올린다는 거예요. 그런데 상대적으로 외국을 봤더니 미국을 봤더니 음주운전 경력이 있는 운전자의 경우에는 적게는 28%, 많게는 159%예요. 우리보다 10배 이상 할증하고 있다는 겁니다. 그러니까 여기서 주는 교훈이 두 가지예요. 음주운전이라는 게 사실은 타인에 대한 살인, 사망을 가능케 하는 가능성이 높은 사고기 때문에 두 가지. 처벌 수위 높이고 그리고 보험료 할증 대폭 높이자라는 겁니다. 그래서 술 마시고 운전하면 벌금 무서워서 운전대 잡지 말아야 된다는 경각심들을 심어주자는 겁니다.

[앵커]

마지막은 주식시장 상황도 알아보겠습니다. 지난달에 국내 증시가 상승세를 기록했는데요. 주요 20개국 가운데서도 높은 수준이었더라고요.

[이인철]

그렇습니다. 한국거래소에 따르면 지난달 G20개 국가의 한 달 동안의 지수 등락을 비교를 해 봤는데요. 우리 코스피가 한 달 동안 3.02%가 올라서 전체 20개 국가 가운데 다섯 번째로 높았습니다. 가장 높은 곳이 지금 경제위기 겪고 있는 아르헨티나예요. 아르헨티나가 14%, 일본 증시, 역대 최고 기록하고 있다, 33년 만에 최고입니다라고 했는데 7% 넘게 올라서 2위였고요.

그다음이 튀르키예, 브라질의 순으로 높았습니다. 다만 코스닥이 부진했어요. 코스닥은 아마 이차전지로 좀 조정을 받으면서 1.67% 상승에 그쳐서 20개국 가운데 중위권 기록했습니다.

[앵커]

국내 경제에서 반도체가 차지하는 비중이 높다 보니까 반도체에 대한 전망이 좋아지는 부분도 한몫 하지 않았을까 생각이 드는데, 그런데 반도체 업황과 관련해서는 전망이 엇갈리는 것 같아요. 소장님은 어떻게 보시나요?

[이인철]

맞습니다. 저도 긍정적으로 보기는 하지만 주가 수준이 이걸 선반영했느냐, 아니면 쉬어갈 거냐의 판단인 것 같습니다. 지금 외국인 투자자들이 거의 반도체주를 거의 싹쓸이하고 있거든요. 그러다 보니까 삼성전자 주가 올해 30% 올랐습니다. 그리고 SK하이닉스의 주가는 더 많이 올랐어요. 45%가 올랐는데 거의 12조 원 가까이 국내 주식을 사들였는데 그 가운데 90%가 반도체 주입니다. 여기에는 사실 1분기, 2분기 반도체 좋지 않습니다. 재고 사상 최대로 쌓이고 있고요. 반도체 현물 가격 떨어지고 있거든요. 그럼에도 불구하고 하반기 업황 반등 기대감이에요. 여기에 불을 붙인 게 엔비디아입니다. 생성형 챗GPT의 AI, 초고속 반도체 수요가 늘어날 것이다라는 것으로 인해서 엔비디아가 주가 2배 이상 올랐는데요. 그러다 보니까 국내 증권사들 대부분 삼성전자, 7만 전자 넘어서 8, 9만 전자, 하이닉스 역시 12만닉스를 얘기하고 있는데 관건은 그거예요. 과연 반도체가 하반기에 회복된다라고 하더라도 감산하게 되면 석 달 정도 시차를 두고 2분기 말, 3분기 초에는 회복할 것이다라고 하고 있는데 그 회복 속도와 강도에 따라서 지금 이게 선반영된 것인지, 이미 많이 오른 건지, 아니면 조금 조정한 이후에 반등 지속 여부가 판가름날 것으로 보이는데 산업연구원은 다소 보수적인 것 같아요. 증권사들은 다소 긍정적이지만 산업연구원은 올해 반도체 수출도 12.8% 줄어들 수 있는데 이전 전망보다도 크게 낮아져서 회복 속도가 시장 기대치를 밑돌 수있다라고 경고하고 있습니다.

[앵커]

오늘도 저희가 리포트 중에 일본에서도 반도체 개발에 불을 당긴다, 이런 리포트를 전해드렸는데 앞으로 K반도체 어떤 행보를 보일지 지켜봐야 되겠습니다. 굿모닝 경제, 이인철 소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

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