역전세난에 DSR 완화 논의 본격화… 형평성 논란 거세질듯

집값 하락에 절반이 위험가구
한은 "주택시장 하방압력" 경고
당국, DSR 예외적용 검토 나서
집 처분 임대인들 불만 커질듯
"제도 자체 유명무실" 비판도

집값이 떨어지면서 전세값이 기존 전세 보증금보다 낮은 '역전세' 위험 가구 비중이 절반을 넘는 것으로 나타났다. 매매값이 전세보증금보다 낮은 '깡통전세' 위험 가구도 15개월 만에 3배 가까이 급증했다. 이에 금융당국이 전세 사기 피해자에 이어 역전세에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 완화를 검토하고 있다.

◇2가구 중 1가구 꼴로 역전세 위험

한국은행은 조사국은 4일 발간한 '금융·경제 이슈분석'에 실린 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점'을 통해 전국의 깡통전세와 역전세 위험가구 비중을 추정했다.

보고서에 따르면 계약기간이 남은 전세계약중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000호)에서 지난 4월 8.3%(16만3000호)로 큰 폭으로 증가했다. 역전세 위험가구 비중은 지난해 1월 51만700호에서 102만6000호로 늘어났다. 전체 거래에서 차지하는 비중은 25.9%에서 52.5%로 급증했다. 15개월 만에 2배로 불어난 것이다.

지역별로는서울은 깡통전세와 역전세 위험가구 비중이 각각 1.3%와 48.3%였다. 비수도권(14.6%·50.9%)과 경기·인천(6.0%·56.5%)은 이보다 더 높았다.

문제는 깡통전세·역전세 위험 가구 대부분이 올해 하반기와 내년 상반기에 계약 만기가 도래한다는 점이다. 지난 4월 기준 깡통전세 위험 4가구 중 3가구(72.9%)가 2024년 상반기 안에 계약이 끝난다. 역전세 계약 59.1%도 내년 상반기까지 계약 만기가 도래한다. 한은은 깡통전세와 역전세 증가가 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬뿐 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다고 경고했다.

◇역전세 DSR완화?… 형평성 논란도

금융당국은 가계 부채 관리를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지한다는 입장을 강조하고 있다.

금융위원회와 금융감독원 등 금융당국은 가계부채 문제를 막기 위해 DSR을 '최후의 보루'로 삼고 있다. 주택담보대출비율(LTV) 규제는 완화하고 있지만 DSR은 현행 규제는 유지한다는 방침이다.

DSR 규제 완화가 오히려 가계 경제와 부동산 시장의 불안정성을 키울 수 있다는 판단에 따른 것이다. DSR 규제는 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 판별한다.

이복현 금융감독원장도 최근 기자간담회에서 DSR 완화와 관련해 "아파텔 등 일부 미세조정이 좀 있는 건 맞지만 큰 틀에서 지급 여력 대비 대출의 양을 관리하자는 대원칙으로서의 DSR 규제는 지금 완화될 것으로 기대하면 안 된다"고 못 박았다.

하지만 최근 DSR 한도가 꽉 찬 차주가 보증금 반환에 어려움을 겪는 역전세 문제가 확산되면서 금융당국도 예외 적용을 검토하기 시작했다. 전세금 반환에 어려움을 겪는 임대인들의 DSR 적용 완화를 요구하는 목소리가 커지기도 한다. 금융위를 포함한 정부 관계부처는 이번 주 회의를 열어 이에 대한 논의도 본격화할 것으로 알려졌다.

형평성 문제가 제기되지만 예외적인 상황에서 부동산 시장 안정을 위해서도 전세금 반환 보증을 위한 임대인에 대한 지원책은 필요하다고 보는 것이다.

DSR 규제가 완화되면 그동안 전세금을 돌려주지 못해 급하게 집을 처분해야 했던 임대인들의 불만은 커질 것으로 전망된다. 특례보금자리론과 전세 사기 피해자들을 위한 경락자금에 이어 역전세 문제로까지 예외 조항이 늘어나면서 제도 자체가 유명무실해질 수 있다는 우려도 나온다.

강길홍기자 slize@dt.co.kr