전세의 치명적 단점...금리 제로땐 이론적으로 무한상승

<차학봉의 부동산봉다방> 앤서니 장 시카고대 경영대학원 교수 인터뷰-상

“전세보증금은 금리에 의해 좌우된다. 금리가 내리면 전세 보증금이 오르고 다시 집값을 밀어 올린다. 금리 인상기에는 정반대로 전세 보증금 하락과 집값 하락으로 이어지면서 보증금 미반환 리스크가 커진다.”

미국의 명문 시카고대 경영대학원 앤서니 장 조교수가 2022년 1월 SSRN(사회과학네트워크)를 통해 공개한 ‘통화정책과 전세’(The Credit Channel of Monetary Policy Transmission: Evidence From the Chonsei System)라는 논문을 통해 금리 인상이 전세보증금 급락으로 이어질 것이라는 전망을 했다.

서울 서초구의 한 상가에 있는 부동산 중개업소 창에 급전세 매물 정보가 붙어 있다. 당초 보증금 13억원에 전세를 내놨지만, 거래가 안 돼 1억원을 더 내린 것으로 보인다. /고운호 기자

◇제로 금리땐 이론상 전세금 무한 상승

현재의 전세 급락과 미반환 사태를 마치 본 듯 정확하게 예견한 비결은 뭘까? 중국계 캐나다인 앤서니 장 교수는 최근 본지와의 이메일 인터뷰를 통해 “전세는 세입자가 은행에서 대출을 받아 임대인에게 무이자로 대출을 해주는 방식으로, 연간 임대료는 세입자가 은행에 지불하는 전세대출의 연간 이자와 같다”면서 “이 때문에 금리가 제로에 가까워 질 때 임대료(전세보증금)는 무한정 오를 수 있고 금리가 올라가면 정반대로 급격히 하락한다”고 밝혔다. 그는 “집주인이 전세 보증금을 활용해 주택 구입을 하는 경우가 많아 전세금이 오르면 결과적으로 집값 상승으로 이어진다”고 분석했다.

지난 10년간 한국은행의 기준금리가 약 1%포인트 하락할 때 월세 대비 전세가와 월세 대비 주택가격은 약 60% 오른 것으로 분석됐다. BIS(국제결제은행)의 부동산 가격 통계에 따르면 2018~2021년까지 한국의 집값은 17.3% 올랐다. 이는 다른 선진국(15.9%)이나 신흥국(4.3%)의 평균보다 높은 수준인데, 한국의 전세제도가 다른나라보다 집값 상승폭을 높였다는 것이 그의 분석이다.

◇전세는 투기적 주택구입의 자금조달 창구

반대로 금리상승은 어떤 영향을 줄까. 그의 이론모형에 따르면 금리가 0%에서 2.5%로 오르면 지역에 따라 전세대출이 32~35% 정도 감소하면서 전세가율이 24~28% 하락할 것으로 예측됐다.

그는 “집주인은 전세보증금을 주택구매에 사용하기 때문에 금리 상승이 전세보증금 미반환 사태로 이어질 수 있다”고 말했다. 박성진 호주 UNSW대학 조교수와 바이윤 징 하버드경영대학원 경영경제학 박사 과정 재학생이 논문 공동 저자이다. 다음은 일문일답.

◇한국 집값 변동폭이 큰 이유는 전세

-금리와 전세가는 어떤 관계가 있는가?

“우리의 논문은 한국의 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격이 한국은행의 기준금리와 밀접한 관계 속에 움직였다는 사실에서 출발하여 한국 주택시장에 존재하는 독특한 전세제도가 한국의 집값에 어떻게 영향을 미치는 지를 이해하길 원했다.

실제로, 지난 10년간 한국은행의 기준금리가 약 1%포인트 하락할 때 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격은 약 60% 올랐다. 기준 금리가 안정적일 때 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격 역시 큰 변동 없이 안정적이었다. 지난 10년간 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격이 크게 상승한데에는 이자율 하락에 근본적인 이유가 있다는 것을 찾아냈다.”

- 논문을 통해 금리 변동이 전세가격에 미치는 영향이 결정적이라는 주장을 했다.

“이론적으로 임차인은 전세 보증금으로 인한 기회비용과 월세 중 하나를 선택하기 때문에 시장이 균형 상태에 있다면 그 둘은 같아야 한다. 전세 보증금의 기회비용은 전세보증금을 은행에 맡겼을 때의 이자수익, 혹은 전세보증금을 은행에서 대출하였을 때 발생하는 이자비용과 밀접한 관계가 있다. 이자율이 5%이고 연간 임대료가 1000만원일 때 전세금은 2억원이 되어야 한다. 즉, ‘2억원 x 5% = 1000만원’이라는 관계가 성립한다.

월세가 안정적이기 때문에 이 단순한 관계식은 전세보증금의 규모가 금리에 매우 민감하다는 것을 의미한다. 예를 들어, 금리가 5%에서 4%로 1% 하락하면 시장 균형 전세금은 2억원에서 2억5000만원으로 25% 증가한다. "

전세와 금리의 관계를 이론화시킨 논문을 발표한 앤서니 장 시카고대 경영대학원 교수(왼쪽). 논문 공동저자인 박성진 호주 UNSW대학 조교수(가운데)와 바이윤 징 하버드경영대학원 경영경제학 박사 과정 재학생.

-전세금 인상이 집값에는 어떻게 영향을 주는가 ?

" 집주인이 전세 보증금을 활용해 주택 구입을 하는 경우가 많다. 전세금이 오르면 집주인은 주택구입을 위해 이전보다 훨씬 더 큰 레버리지를 활용할 수 있다. 따라서 전세보증금의 증가는 집값의 상승으로 이어진다.

우리의 이론이 2012-2016년에 있었던 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격 상승, 그리고 2016년에서 2019년까지 이어졌던 가격 안정, 마지막으로 2019년 이후에 있었던 가격 재상승의 60% 정도를 설명할 수 있다. 더 중요한 것은 이 이론이 한국은행이 기준금리를 인상하게 된 포스트 코로나 시대에 월세대비 전세가와 월세대비 주택가격이 급격하게 떨어질 것으로 예측했는데, 아시다시피 그 현상들이 이미 일어나고 있다.”

-월세대비 전세와 월세 대비 주택가격을 기준으로 한 이유는 뭔가?

“임차인은 전세(또는 주택 구입)와 월세 중 하나를 선택하기 때문에 전세 보증금 또는 집값의 크기를 월세와 비교하는 것이 옳은 방법이라고 생각한다. 다시 말해 월세는 전세 보증금이나 집값의 수준을 판단하는 기준이 되어야 하며, 이러한 연유로 미국 주택시장에 대한 많은 연구들이 순수한 집값 대신 월세 대비 매매가 비율을 사용하고 있다.”