파이 커진 월세 시장, 수요자들 원픽은 어디?

고금리, 전세 포비아에 월세 시장 확대…알짜 임대상품 찾는 움직임 커져

월세 시장의 강세가 이어지고 있다. 고금리와 전세 사기 등의 여파로 월세로 수요자들이 유입되고 있기 때문이다.

월세 시장의 강세는 전월세전환율 상승으로 확인할 수 있다. 전세보증금의 월세 변환 비율을 의미하는 전월세전환율의 상승은 월세를 찾는 사람이 많아 월세가 오르고 있다는 것을 의미한다.

실제로 KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 4월 서울 아파트 전월세전환율은 4.14%로 지난해 4월(3.18%)과 비교해 약 1%가량 올랐다.

월세 시장이 확대되면서 월 500만원 이상의 고가 월세도 매년 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 월 500만원 이상 월세 거래는 2020년 231건에서 2021년 764건, 2022년 1136건으로 매년 증가했다.

고가 월세 수요는 주로 고소득자 이거나 현금 흐름이 필요한 투자자, 외국인, 보유세에 대한 거부감으로 고액 부동산 취득을 꺼리는 이들이 주를 이룬다. 집값 하락이 계속되고 있는 상황에서 굳이 고가에 부동산을 매입하기보다는 월세를 선택하는 것이 유리하다는 생각에서다.

월세 시장이 이처럼 커질 수 있는 것은 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 임대인은 대출 및 세금 부담을 줄일 수 있고, 급매로 손해를 보기보다 월세로 이익을 거두면서 적절한 매도 시기는 잡을 수 있다. 임차인도 고금리에 따른 대출 부담 굳이 만들 필요가 없고 전세 사기 같은 리스크를 줄일 수 있다.

월세 비중이 커지자 좋은 임대상품을 통한 재테크에도 관심이 증가하고 있다. 통상적으로 임대 시장에서는 접근성과 편의성을 갖춰 풍부한 임대수요가 뒷받침된 지역의 상품을 좋은 임대상품으로 평가한다. 이에 따라 교통이 편리한 지하철 역세권과 일자리가 풍부한 지역의 임대상품을 선호하는 경향이 나타나며, 그렇지 않은 곳보다 임대료도 상대적으로 높게 나타난다.

이처럼 역세권 등의 인프라와 풍부한 일자리를 갖춘 지역 내 임대 상품에 관한 관심이 커지는 가운데, 수도권에서는 과천지식정보타운이 주목받고 있다. 실제 이곳은 지하철 4호선 과천정보타운역(예정)이 지나가고, 펄어비스, 넷마블, JW그룹, 안국약품, 경동제약, 일성신약 등 게임업계와 다수의 제약사가 입주를 완료하였거나 계획하고 있어 풍부한 임대수요가 예상된다.

한 업계 관계자는 “임대수익을 목적으로 부동산 투자를 계획하고 있다면 임대료 수준뿐만 아니라 공실에 따른 리스크도 고려해야 한다”라며 “일자리가 풍부하고 유동 인구가 많은 지역은 공실 위험이 상대적으로 적고, 안정적인 상품으로 인식되어 투자 선호도가 높아지고 있다”라고 말했다.