공중권·입체도로법… 새로운 제도 만들어 도심재생 지원한 日

‘용적률’ 사고팔 수 있게 해

도쿄의 도심 재생 성공 배경에는 일본 정부가 신설한 ‘공중권(空中權)’과 ‘입체 도로’ 등 도심 재개발에 실질적으로 도움이 되는 제도가 있다.

/도쿄도 관광부

일본 정부가 2000년에 내놓은 공중권은 토지와 건물의 상부 공간을 개발할 권리를 뜻한다. 예컨대 용적률 800%인 상업지구에서 토지 소유자가 건물을 높이 올리지 않고 용적률을 300%만 사용한 경우, 나머지 500%는 미사용분이 된다. 공중권은 이렇게 쓰지 못한 용적률을 사고팔 수 있는 권리로 인정한 것이다. 이에 따라 용적률을 사들인 토지 소유자는 건물을 더 높이 올릴 수 있어 재개발이 활성화됐다.

이 제도를 활용해 일본 공기업 JR은 도쿄역 인근 마루노우치역사(驛舍)의 남는 용적률을 주변 여섯 빌딩에 500억엔(약 5000억원)에 팔았다. 신마루노우치빌딩은 이렇게 사들인 용적률로 30층 빌딩 계획을 바꿔 38층까지 올렸다.

입체 도로는 도로를 끼고 건물을 올릴 수 있는 제도다. 2010년대 중반 도쿄 도라노몬힐스를 건축할 당시 부지에는 과거에 세운 도로 정비 계획을 적용받아야 했다. 민간 업체로선 도로 부지를 손대지 않고는 효율적 설계가 어려웠다. 이에 입체 도로 제도 적용을 신청해 종전에 계획한 도로가 도라노몬힐스 건물 지하로 지나가도록 했다. 2017년 완성한 주오구 긴자식스도 이 혜택을 받았다.

핵심적인 도시 재생 법률 기반은 2002년 고이즈미 준이치로 정부가 마련했다. 당시 신설한 도시재생특별조치법은 정부가 법령으로 긴급·중점 정비 지역을 설정할 수 있도록 한 게 골자다. 또 정부가 도시 재개발 긴급 추진에 필요하다고 판단할 경우, 민간 기업에 금융 지원을 하거나 주차장 등 공공 시설 건축 비용을 대신 부담하는 것도 가능하게 했다.