[THE FINANCE] 강남도 무너졌다, 전세금 이렇게 지켜라

23억에 거래되던 반포 아파트, 12억까지 추락
전세가율 80% 넘으면 임대차 계약 신중해야
전세보증보험 가입, 전세사기 예방할 최선책
계약해지 사전통보, 해지의사 전달 근거남겨야

<연합뉴스 제공>

최근 전국 아파트 값이 꾸준히 떨어지면서 역전세 현상이 우후죽순 나타나고 있다. 역전세는 아파트 가격 급락으로 전세 시세가 2년전 계약 당시보다 떨어져, 임대인이 임차인의 전세보증금을 온전히 돌려주기 어려워진 상황을 말한다. 역전세 뿐 아니라 깡통전세·전세사기 등도 이어지고 있다. 이들 모두 전세 가격이 떨어지면서 발생하는 현상이다. 주택경기 호황에 아파트 전세 가격이 오르면 집주인이 혜택을 보지만, 반대로 전세가가 떨어지면 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황에 직면하게 될 수 있다. 역전세든 깡통전세든 이로 인해 피해를 뒤집어 쓰는 쪽은 대부분 임차인이다. 그렇기 때문에 임차인은 역전세로 인한 전세보증금 미반환 우려를 사전 방지해둘 필요가 있다.

◇계약체결 전, 전세가율 80% 넘는다면 임대차 계약 신중해야

공인중개업계에 따르면 국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 전세가는 이달 12억원 대까지 떨어졌다. 이달 초 아크로리버파크 전용 84㎡ 16층 전세 매물은 12억1200만원에 임대차 계약을 맺었고, 19층 전세 매물도 12억5000만원에 거래됐다. 지난해 4월 같은 면적 전세 최고가 거래가 23억원이었던 것과 비교하면 이 아파트 전세 가격은 1년 새 10억원 이상 낮아진 것이다. 서울 강남권 최고가 아파트에서도 역전세난이 발생해 임차인 전세보증금을 반환받지 못하게 될 우려가 있다는 의미다.

부동산 전문가들은 주택 전세가율이 80%를 넘는 경우 임대차 계약을 신중하는 것이 좋다고 권한다. 전세가율은 주택 매매가격에 대한 전셋값의 비율을 뜻한다. 매매가 3억원 짜리 집이 있다고 가정할 시 전세 가격이 2억4000만원을 넘어서면 이는 전세가율 80%를 넘는 집이 된다. 임차인 입장에서 이 같은 주택은 전세가를 낮춰 계약하던지, 계약을 피하는 편이 좋다는 뜻이다.

하지만 아파트와 달리 빌라와 원룸 등은 아파트에 비해 세대수가 적고 실거래가 자료 통계도 많지 않아 정확한 시세를 확인하기 어려울 수 있다. 이 경우 인근 비슷한 조건의 다른 집과 가격을 비교해봐야 한다. 또 최근 주택 가격이 비교적 높은 금액에 실거래 됐을지라도 추후 매매 가격이 떨어지면 전세가율은 다시 상승하기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있음을 유의해야 한다.

◇임대차 계약 이미 체결했다면...지금이라도 전세보증금 반환보증 가입 권해

이미 임대차 계약을 통해 집을 구한 임차인일지라도, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다. 전세보증금 반환보증 가입은 전세 사기 피해를 막을 수 있는 가장 확실한 방법이다. 전세보증금반환보증은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 집주인 대신 보증금을 주는 일종의 보험 상품이다. 현재 전세보증금반환보증을 제공하는 곳은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 3개 기관이다. 3개 기관 모두 전세계약 기간의 절반이 지나기 전이면 전세보증금반환보증 상품에 가입할 수 있다.

전세보증보험 가입은 이들 기관의 지사를 방문하거나 위탁은행·모바일·인터넷 등으로 신청할 수 있는데, 모바일이나 인터넷을 활용하는 게 가장 간편하다. 임대차계약서와 주민등록등본, 공동인증서 등을 구비하면 당일 가입도 된다.

가입시 수수료를 내야 하는 데 현재 보증료율이 가장 낮은 곳은 HF다. 전세보증금 2억원 아파트 기준 HF 전세보증금반환보증 상품의 보증료율은 0.10%로, 가장 비싼 SGI서울보증(0.192%) 대비 절반 수준이다. HUG의 보증료율은 부채비율에 따라 0.122%~0.128% 사이로 책정된다. 부채비율은 선순위 채권금액에 전세보증금을 더한 금액을 주택가액으로 나눈 백분율이다.

보증금액은 HUG와 HF는 보증한도 내에서 임차인이 신청한 금액을 반환한다. SGI서울보증은 아파트의 경우 임대차계약서 상 임차보증금 전액을 보증한다. 아파트 외 주택은 10억원 이내 보증한다.전세보증금반환보증에 가입할 때 꼼꼼히 살펴볼 것은 '가입 제한 요건'이다. 임차물건의 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등 소유권 행사에 제한사항이 있거나 토지와 건물 소유주가 다른 경우, 전대차(원래의 집주인인 임대인으로부터 집을 빌린 임차인이 새로운 임차인에게 다시 임차하는 것)로 체결한 경우 등에는 가입이 제한된다.

◇임대차 계약 종료일 지나기 전 집주인에 통보...임차권 등기 명령도 고려

임차인이 임대차 계약 기간 2년을 채운 뒤 이사할 예정이라면 임대차 계약 만료 2~6개월 전 집주인에 문자 메시지·전화 등을 통해 계약 해지를 통보해야 한다. 이 기간 내 집주인에 계약해지 의사를 전달하지 않았다면 이는 '묵시적 계약 갱신'으로 이어지게 될 수 있다. 또 집주인에 계약해지 의사가 전달됐다는 근거를 남기기 위해 집주인과의 문자를 캡처해두는 것이 좋다. 임차인이 집주인에 계약해지 의사를 통지해도 집주인으로부터 답장을 받지 못하면 이는 법적 효력을 잃게 될 가능성이 있으니 이 점도 유의해야 한다.

집주인에 임대차 계약 해지 의사를 통지했음에도 불구하고 계약 종료일 이후 보증금을 반환받지 못했다면, 임차인은 주택 관할 법원에 임차인 등기 명령을 신청해야 한다. 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문이다. 임차권 등기를 하면 이 같은 문제를 미연에 방지하고 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지돼 자유롭게 이사할 수 있다.

부동산업계 관계자는 "임대인이 임차인의 전세보증보험 가입을 반대하는 경우가 종종 있는데 오히려 적극 권장하는 것이 임대인 입장에서도 바람직하다"며 "전세보증 보험료는 모두 임차인이 부담하는 것이며, 보증보험에 가입돼 있어야 새 세입자를 구할 때도 유리하다"고 전했다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr