집값 빠질 만큼 빠졌다…이제 집 살만 합니다[박일한의 住土피아]

KB국민은행 5월 월간주택가격동향
전국 아파트 구매력지수 다시 100 위로 올라서
중위소득가구 내집 마련 능력 회복
감당 가능한 아파트 가격대도 다시 많아져

[헤럴드경제=박일한 기자] 지난해 하반기 이후 집값이 계속 떨어지면서 중간 소득 가구가 금융기관의 대출을 받아서 아파트를 살 수 있는 구매력이 다시 상승하고 있는 것으로 조사됐다. 중간 소득 가구가 대출을 통해 감당 가능한 아파트 숫자도 다시 늘어나고 있다.

31일 KB국민은행 5월 월간주택가격동향 자료에 따르면 올 3월 전국 아파트 주택구매력지수(HAI)는 107.3으로 다시 100을 넘어섰다. 지난해 9월 78.0까지 빠졌다가 조금씩 올라 12월 95.3을 기록하더니 올 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 위로 올라섰다.

이 지수는 우리나라에서 중위 소득 가구(소득별 5분위로 나눴을 때 3분위에 해당)가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 수준을 주택을 구입한다고 가정할 때 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. HAI가 100보다 클수록 중간정도 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리 없이 구입할 수 있다는 것을 나타낸다. HAI가 상승하면 주택구매력이 커졌다는 뜻이다.

서울 아파트 HAI도 다시 오르고 있다. 지난해 10월 34.6을 기록하면서 역대 최저치로 떨어졌다가 11월 35.6, 12월 36.6으로 반등한 뒤, 올 1월 39.1, 2월 39.9, 3월 41.3으로 계속 오르고 있다.

HAI는 KB국민은행 평균 주택담보대출 금리와 반비례 관계를 나타낸다. 최근 금리 상승세가 안정되면서 주담대 금리가 다소 낮아진 효과가 작용한 것으로 보인다.

KB국민은행 코픽스 연동 주담대 금리는 지난 14일 4.09~5.49에서 24일 3.97~5.37%로 낮아져 향후 구매력지수는 더 낮아질 가능성이 크다.

집값이 많이 떨어지면서 중간 소득 가구가 금융기관의 대출을 받아 살 수 있는 아파트도 다시 증가하고 있다.

올 1분기 서울 KB주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 4.1로 역대 가장 낮았던 전분기(2.3)보다 1.8포인트나 높아지면서 반등했다.

이 지수는 중위 소득 가구가 대출을 받아 구입 가능한 주택 재고량을 보여준다. 주택구입 자금이 집값의 30% 정도 있다고 가정하고, 중위가구의 소득대비 주거비용비율을 33%로 적용해 20년 만기 원리금상환 기준으로 실제 구입 가능한 주택 재고량을 집계한 것이다.

KB-HOI가 4.1이라는 건 우리나라 중간 소득 가구가 은행대출을 받아 정상적으로 살 수 있는 서울 아파트가 하위 4.1% 수준이라는 의미다. 이는 KB부동산시세 일반 거래가 기준으로 계산해 서울 아파트 총 재고량 140만3000채 중 5만8000채(4.1%) 규모에 해당한다.

경기와 인천 아파트 KB-HOI는 34.1, 51.2로 전분기 대비 각각 9.6포인트, 11.8포인트 올랐다. 경기 아파트는 34.1%, 인천은 51.2% 아파트를 우리나라 중위 소득 가구가 감당할 수 있다는 의미다.

전문가들은 2019~2021년 3년간 소득 증가율에 비해 주택가격이 너무 빠르게 오르면서 KB-HOI가 급락한 이후, 최근 집값 하락세가 본격화하면서 다시 반등한 것으로 해석한다.

KB국민은행에 따르면 5월 서울 아파트값은 0.87% 하락해 지난해 8월 이후 10개월 연속 하락세를 이어가고 있다. 이달 경기와 인천 아파트값 변동률도 –1.07%, -0.9%를 각각 기록하는 등 하락세가 계속되고 있다.

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