임차권등기명령 신청이 능사는 아니다[더 머니이스트-아하! 부동산법률]

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#. "제가 거주하는 빌라가 이른바 '깡통전세'인 탓에 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 문제는 집주인에게 임차권등기명령 신청을 하겠다고 통보하자 관리비는 여전히 내야 한다는 겁니다. 전세금을 돌려받지 못한 것도 억울한데 관리비까지 내야 한다니 막막하기만 합니다."

임차권등기명령 제도를 잘못 이해해 집주인과 세입자가 마찰을 빚는 일이 적지 않습니다. 임차권등기명령은 계약이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못했을 경우 세입자가 해당 주택에 대한 대항력과 우선 변제권 유지를 위해 신청하는 제도입니다.

계약이 종료돼도 세입자의 지위를 인정받을 수 있다는 의미입니다. 임차권 등기명령 신청을 하면 세입자의 의무 중 하나인 명도, 즉 집주인에게 집을 돌려주는 의무를 다했다고 여기는 경향이 있습니다. 임차권등기명령을 신청했어도 세입자의 명도 의무 이행 자체를 의미하는 것이 아닙니다. 때문에 집을 비워줘야 하는 의무는 여전히 남아 있습니다.

임차권등기명령의 취지는 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사해야 하는 경우를 대비한 겁니다. 대항력과 우선 변제권은 세입자가 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간 상실해서입니다. 이 경우 세입자는 다른 곳으로 이사를 했기에 문제의 주택에서 명도 의무는 지키면서 대항력과 우선 변제권을 유지한 상황으로 볼 수 있습니다. 따라서 세입자는 문제의 주택 집주인에게 월세나 관리비 등을 낼 의무가 전혀 없습니다.

세입자는 명도 의무를 지켰지만, 집주인은 전세금 반환 의무를 지키지 않았기에 돌려받을 때까지의 이자를 계산해 지연이자까지 청구할 수 있는 상황입니다.

반면 이사는 하지 않으면서 임차권등기명령만 신청했다면 어떨까요. 이 경우 임차권등기명령의 장점을 전혀 활용하지 못하게 됩니다. 임차권등기명령을 신청하지 않았더라도 세입자가 전세금을 돌려받지 못해 해당 주택에 머무는 것만으로도 대항력과 우선 변제권이 유지되기 때문입니다.

문제는 세입자도 집을 빼줘야 하는 명도 의무를 지키지 않았다는 점입니다. 물론 전세금을 돌려받지 못해 이사 자체가 불가능한 상황이지만, 법률상 집주인과 세입자는 의무를 동시에 지켜야 하는 동시이행 관계로 세입자 역시 머무는 기간 동안 자신의 의무를 다해야 합니다.

계약이 종료됐음에도 세입자가 계속 거주하는 상황이기에 월세나 관리비 납부 의무를 지켜야 합니다. 뿐만 아니라 임차권등기명령의 또 다른 장점인 전세금 반환 지연이자 역시 세입자가 명도 의무를 지킨 후 청구할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

한편 임차권등기명령을 활용할 때 세입자가 유의해야 할 점이 있습니다.

첫 번째는 임차권등기명령 신청 시기에 대해 잘 모르는 경우가 많습니다. 임차권등기명령을 마치 문제를 예방하는 보험으로 생각해 미리 신청을 고려한다는 겁니다. 하지만 임차권등기명령은 반드시 계약이 끝나야 신청할 수 있습니다. 피해가 예상된다고 미리 신청할 수 없습니다.

두 번째는 전세금 반환소송을 위해 임차권등기명령이 필수라고 생각하는 경향이 있다는 겁니다. 세입자가 이사할 계획이 없다면 임차권등기 신청 여부와 상관없이 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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독자 문의 : thepen@hankyung.com

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