미분양 주택 두달 연속 감소했지만…분양물량 적은 탓 ‘착시’?

지난 2월 문을 연 부산 ‘에코델타시티 푸르지오 린’ 본보기집 모습. 우미건설 제공

4월 전국 미분양 주택이 3월에 이어 두달 연속 감소한 것으로 나타나 분양시장 회복 여부에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 상반기부터 큰 폭의 증가세를 이어왔던 미분양 주택이 올해 초 정부의 규제지역 해제·전매제한 완화 등 대대적인 규제완화 정책 이후 7만호를 정점으로 꺾이는 양상으로 보이기 때문이다. 하지만 올해 1~4월 분양 물량이 비정상적으로 크게 줄어든 점을 고려하면, 3·4월 두달간의 미분양 추이를 확대 해석하는 것은 적절치 않다는 지적도 나온다.

30일 국토교통부의 ‘4월 주택통계’를 보면, 지난달 전국 미분양 주택은 7만1365호로 전월보다 1.0%(739호) 감소했다. 지난 3월 11개월 만에 감소로 돌아선 데 이은 것이다. 수도권 미분양이 1만1609호로 5.2%(575호) 증가했지만, 지방 미분양은 5만9756호로 2.2%(1314호) 감소했다. 서울 미분양은 1058호로 전월보다 29가구 줄었다.

지방에선 대구의 미분양 물량이 1만3028호로 가장 많고, 경북(8878호), 충남(7508호)이 뒤를 이었다. 규모별로는 85㎡ 초과 중대형 미분양이 전달보다 0.7% 증가한 8665호였고, 85㎡ 이하 미분양은 6만2700호로 1.3% 줄었다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 8716호로 전월보다 0.8%(66호) 증가했다. 이는 2021년 6월(9008호) 이후 1년 10개월 만에 가장 많은 수준이다.

전국 미분양 주택은 2021년 12월 1만7천호 수준이었으나 지난해 12월 말 6만8천호대로 크게 불어났고 이어 올해 1~2월에는 7만5천호대로 증가했다. 그러던 미분양 물량이 3월부터 소폭이지만 감소세로 돌아선 것은 올해 초 정부가 단행한 규제지역 해제, 분양권 전매제한 완화 등 전방위 규제완화 영향이 컸다. 올해 초만 해도 피에프(PF·프로젝트파이낸싱) 상환 위기에 이어 대규모 미분양 우려가 컸던 서울 강동구 ‘둔촌 주공’(올림픽파크포레온)이 무순위 청약 등 우여곡절 끝에 최근 대부분 계약을 완료한 것은 정부의 규제완화 영향이 결정적이었다는 게 부동산 업계의 진단이다.

하지만 두 달간의 미분양 통계로 최근 분양시장이 본격적인 회복세로 돌아섰다고 판단하는기에는 무리가 있다는 지적이 나온다. 이날 국토부 집계를 보면, 올해 4월까지 누적 공동주택 분양은 전국 3만9231호로 지난해 같은 기간보다 50.3%나 줄었다. 수도권 1~4월 분양은 2만4206호로 42.9%, 지방은 1만5025호로 58.9% 각각 감소했다. 이처럼 분양 물량이 크게 줄어들면서 미분양 증가를 막는 효과로 이어진 측면도 고려해야 한다는 것이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “분양 물량이 적었던 3~4월 미분양 감소는 착시효과일 가능성이 크다”면서 “5월부터 건설업계의 신규 분양이 본격화되고 있는만큼 분양시장 회복 여부는 상황을 좀더 지켜봐야 한다”고 말했다. 부동산아르(R)114에 따르면, 올해 4월까지 상위 10대 건설사의 아파트 분양실적은 지난해 말 계획했던 5만4687가구의 29% 수준인 1만5949가구에 그쳤다. 다음달에는 올해 들어 가장 많은 3만6천여 가구의 아파트가 공급될 것으로 예상됐다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr