[역전세 쓰나미 몰려온다] 집주인 - 세입자간 민·형사 분쟁 급증

공시가·보증금반환 갈등 심화
역전세 파산·소송 등 현실화

서울 한 빌라촌. 연합뉴스 제공.

#1. 전세계약 갱신을 준비하던 세입자 A씨는 최근 임대인이 역전세를 견디지 못하고 파산신청 했다는 소식을 들었다. 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 임대인이 파산할 경우 보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없어 당장 계약이 끝나는 다음 달 어디로 가야할지 막막한 상태다.

#2. 임대인 B씨는 최근 경찰서에서 세입자가 B씨를 사기죄로 신고했으니 조사를 받으러 오라는 연락을 받았다. 작년 계약 당시 보증보험 가입을 권유하며 감정평가서까지 제공했지만 세입자는 보험에 가입하지 않았다.

제도가 바뀌면서 B씨 집은 보험가입이 불가능한 집이 됐고, 세입자는 B씨가 보증보험이 가능한 집이라고 속여 계약을 유도했다며 고소했다. 경찰은 B씨와 계약을 체결한 공인중개사까지 불러 조사를 진행했다.

전세제도가 과도기를 맞으면서 곳곳에서 세입자와 임대인간 분쟁이 발생하고 있다.

공시가격 현실화와 보증금반환보증 가입요건 강화, 전세가격 하락 등으로 임대인과 임차인, 공인중개사 모두에서 불만이 터져나온다.

정부가 전세사기 특별법을 마련해 피해자를 구제하고, 전세제도 보완에도 나섰지만 갭투자 여부, 적정 전세가율 등 여전히 모호한 부분이 많아 관련 분쟁은 더욱 늘어날 전망이다.

30일 관련업계에 따르면 전세사기와 전세사고에 대한 우려가 커지면서 분쟁이 확산되고 있다.

관련 제도가 급격하게 바뀌면서 임대인과 임차인의 책임공방이 오가고, 역전세 부담을 견디지 못해 파산신청을 하는 임대인도 늘어나고 있다.

정부는 이달부터 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입요건을 강화됐다. 전세가격이 공시가격의 126%를 초과하지 않아야 보증보험을 가입할 수 있게 했다. 최근 전세사고가 많았던 빌라 등 비아파트의 경우 기존 준용하던 감정평가 대신 공시가격을 1순위 기준으로 바꿨다.

가입 요건이 강화되면서 불과 지난달까지만 해도 무난하게 심사를 통과했던 빌라들도 가입이 불가능해졌다.

실거래가 중심이었던 감정평가 대신 실거래가와 20~30% 차이나는 공시가격이 기준이 됐고, 윤석열 정부의 공시가격 현실화율 인하 정책까지 더해지면서 3억5000만원이었던 빌라 가격이 2억6000만원으로 급감했다.

가입요건 강화를 발표한 지 3달 만에 제도가 바뀌면서 임대인과 임차인 간 책임 공방도 거세지고 있다. 임차인은 당시 보증보험 가입이 가능하다고 말한 것이 허위사실이라는 입장이고, 임대인은 당시에는 가능했던 것이 맞다고 맞서고 있다. 정부의 제도 변화로 인해 불거진 문제지만 전세제도에 대한 불신이 커지면서 애꿎은 공인중개사와 집주인까지 범죄자 취급을 받게 됐다.

임대사업자 A씨는 "빌라 10채를 가지고 임대사업을 하고 있는데 당장 다음 계약에 4억8700만원을 돌려줘야 한다"며 "집값이 오르던 시기에도 공시가격 변동은 크지 않아 실질적 이득은 없었는데 왜 불이익만 한꺼번에 받아야 하는지 의문"이라고 토로했다.

역전세를 견디지 못한 임대인의 파산도 이어지고 있다. 주택을 포함해 보증금을 지급할 여력이 있지만, 빌라 거래가 어려워지고 총부채상환원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 주택을 통한 추가 대출도 막히면서 보증금을 돌려줄 방법이 없어 파산을 신청하는 방법밖에 남지 않았다는 것이 임대인들의 주장이다.

부동산 전문가들은 임대사업자가 역전세를 견디지 못하고 파산할 경우 전세사고 피해는 지금보다 더 늘어날 수 있다고 경고했다.

무책임한 무자본 갭투자였거나 고의적으로 사기를 친 것이 아닌 일반 집주인들까지 잠재적 범죄자로 몰리면서 세입자 피해와 전세매물 감소까지 이어질 수 있다는 것이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "집주인이 파산할 경우 대항력이 없는 임차인이라면 보증금을 돌려받기 어려워 결국 세입자에게 피해가 돌아온다"며 "여력이 있는 임대인의 DSR 규제를 완화해 역전세 상황에서도 추가 대출을 통해 보증금을 돌려줄 길을 마련해줄 필요가 있다"고 말했다.

이어 "임차인도 결국 보증금 보전을 원하고 있는 상황에서 지금 전세사기 특별법은 임차인과 임대인 모두 불만족스러운 대책일 수 있다"고 덧붙였다.

김남석기자 kns@dt.co.kr