미분양 줄었지만… 착공도 줄어 2~3년 뒤 ‘공급 가뭄’ 우려 [명암 공존하는 주택시장]

미분양 주택 2개월 연속 감소세
‘악성’ 준공 후 미분양 증가폭 둔화
시장침체 인한 공급량 감소 영향 커
인허가·착공 실적도 동시에 줄어
"향후 주택 공급 부족 사태 예고"

미분양 공포는 주춤해진 반면 주택공급 감소 우려는 높아지고 있다. 지난달 전국 미분양 주택이 2개월 연속 감소세가 이어졌다. 집을 다 짓고도 팔리지 않아 '악성'으로 꼽히는 준공 후 미분양의 증가폭은 둔화됐다. 다만 주택 인허가와 착공물량이 최대 절반 가까이 쪼그라들어 이르면 2~3년 뒤 공급가뭄이 예고되고 있다.

■미분양물량 두달 연속 내리막길

30일 국토교통부가 발표한 '4월 주택 통계'에 따르면 지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만1365가구로 전월 대비 1.0%(739가구) 줄었다. 지난 3월에 미분양 주택 수가 11개월 만에 감소(-4.4%)로 돌아선 이후 두달 연속이다. 경기도를 제외한 서울과 지방 모두 미분양 물량이 줄었다.

전달과 비교해 서울의 미분양은 1058가구로 2.4% 감소했다. 미분양의 무덤으로 불리는 인천도 3071가구로 13.9% 줄었다. 전체 미분양 물량의 80%를 넘는 지방 역시 5만9756가구로 2.2% 감소했다. 다만 경기는 7480가구로 17.1% 증가했다.

전체 미분양 물량 감소에도 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 8716가구로 전월 대비 0.8%(66가구) 증가했다. 2021년 6월(9008가구) 이후 1년10개월 만에 최대치이다. 다만 전달(1.1%)에 비해 증가 폭은 둔화됐다. 준공 후 미분양 물량은 대구가 1017가구로 가장 많았고, 증가 폭은 광주(238가구)가 25.9%로 가장 컸다.

미분양 물량 감소에는 전방위 규제완화 효과가 깔려 있지만, 부동산시장 침체로 공급물량 자체가 줄어든 영향도 컸다. 올 들어 지난 4월까지 아파트 등 공동주택 분양은 전국 3만9231가구로 전년동기 대비 50.3% 급감했다. 수도권(2만4206가구)과 지방(1만5025가구)이 각각 42.9%, 59.8% 줄었다. 이에 비해 서울은 분양물량이 3795가구로 15.2% 증가했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "미분양 물량 감소 폭이 미미해 감소세로 접어들었다고 보기에는 시기상조"라며 "미분양 가구수가 정부가 위험선으로 제시한 7만가구를 웃도는 것은 여전히 위험요소"라고 지적했다.

■2~3년 후 주택 공급난 우려 고조

주택 인허가·착공 실적도 동시에 감소했다. 올 들어 4월까지 주택 인허가 실적(전체 주택)은 전국 12만3371가구로 전년동기 대비 23.3% 감소했다. 수도권은 4만4566가구로 23.7% 줄었고, 지방은 7만8805가구로 23.1% 감소했다. 이 중 전국 아파트는 10만6087가구로 17.5% 줄어들었다. 같은 기간 주택 착공실적 역시 전국 6만7305가구로 전년동기 대비 43.2% 줄었다. 전국 아파트는 5만2343가구로 41.1% 감소했다.

문제는 인허가와 착공 실적 급감은 향후 주택공급 부족으로 이어진다는 점이다. 통상적으로 공급이 착공 2~3년 뒤, 인허가 기준으로는 3~5년 뒤 이뤄지는 점을 감안하면 2~3년 뒤부터 공급가뭄이 예상된다. 4월 누계 공동주택 분양도 전국 3만9231가구로 전년동기 대비 50.3% 감소했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "주택 인허가와 착공 실적은 향후 주택 공급을 전망하는 가늠자"라며 "향후 주택 공급 부족 사태로 이어질 수 있는 만큼 정부가 체계적으로 관리해야 한다"고 말했다. 한편 전국 기준으로 주택거래량은 감소하고 있다. 지난 4월 전국 주택매매거래량(신고일 기준)은 총 4만7555건으로 전월 대비 9.1% 감소했다. 지난해 같은 기간과 비교해도 18.6% 줄어든 규모다.