[무등의 아침] “광주서 3.3㎡에 3천만 원 아파트 완판될까?…부동산 시장 바닥은 ‘아직’”

"광주서도 처음으로 3.3㎡에 3천만 원 육박 아파트 분양...청약 성적 따라 부동산 시장에도 영향"
"광주 부동산 시장, 최악일 때보다는 나아지는 상황...지난달 아파트 매매량 예년의 70% 수준"
" 신축급 아파트 가격 급락세 진정 국면...하반기 민간공원 특례사업 8곳 만 천2백여 세대 분양 예정"
"부동산 시장 회복 변수는 신축 아파트 분양 성적...하반기도 점진적 회복세 이어갈 것"

[KBS 광주]

■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침]
■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ
■ 진행 : 윤주성 앵커
■ 전화연결 : 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장
■ 구성 : 정유라 작가
■ 기술 : 김영조 감독

▶유튜브 영상 바로가기 주소 https://www.youtube.com/watch?v=Fe9IvYH__4s

◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 최근 들어 수도권 일부 지역과 세종시 등에 대해서는 얼어붙은 부동산 시장이 회복하는 신호를 보이고 있다고 합니다. 광주도 아파트값 하락세가 주춤하는 등 조금씩 분위기가 달라지고 있다는데 상황 어떤지 궁금합니다. 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 연결해서 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 먼저 옛 호남대 쌍촌캠퍼스 부지에 아파트를 짓고 있는 건설사가 지난 주말 본격적인 분양에 들어갔다고 하지요. 올 상반기 광주 지역 아파트 시장의 최대 관심사 가운데 하나인데요. 분양가가 광주 최고 수준이라고 합니다. 실제 그런지 또 지난 주말 분위기는 어땠는지 궁금하네요?

◆ 최현웅: 이 아파트의 분양가는 30평형대가 대략 8억 중반에서 9억 원 내외, 그리고 40~50평형대가 약 15억에서 18억, 그보다 큰 평형대로 최대 30억 원까지 분포되어 있습니다. 이 아파트 분양가는 여러 가지 측면에서 광주 최초의 기록을 갖게 되는데요. 우선 국민 평형이라고 불리는 30평형대의 평당 분양가가 2,000만 원대 후반에서 3,000만 원에 육박한 것은 이 아파트가 최초입니다. 또 최근 몇 년 동안 이런 고급화 전략을 이용한 소위 프리미엄 아파트가 분양한 사례는 종종 있었지만 모두 50평형대 이상 대형 평수에 대부분 100세대 이하의 소규모 단지였어요. 그런데 프리미엄 고급화 전략을 추구한 아파트가 903세대 대단지를 분양하는 것도 사실은 과거에 별로 거의 없었던 일이라고 할 수 있습니다. 주말 오픈했던 첫날에는 사람이 많이 몰렸고 주말에도 궂은 날씨였지만 상당수의 시민이 가셔서 높은 관심을 보여줬던 것 같습니다.

◇ 윤주성: 일부에서는 고분양가에 금리도 높은 상황에서 성공적으로 분양을 마무리할 수 있을까 하는 목소리도 나오고 있던데요. 어떻게 보십니까?

◆ 최현웅: 여전히 금리가 높고 시장이 침체된 상황이라 그런 우려가 큰 것 같습니다. 아마 이 단지 안에는 40평형대 이상의 대형 평수가 전체 세대수의 절반 정도인데요. 그만큼 수요층을 명확히 설정한 듯합니다. 즉 주변 상무지구나 금호지구 등 넓게는 풍암지구 등에서 20년 이상 거주하시면서 또 수요 자금이 여유 있으신 분들 중에 새로운 아파트로 거주지를 옮기고자 하시는 분들, 혹은 상무지구에 직장이나 사업지를 가지고 계신 분들이 충분히 설명할 수 있겠다고 본 것 같네요. 특히 최근 몇 년간 이런 수요를 충족할만 한 대형 평형 대단지 브랜드 아파트 분양이 거의 없었기도 했고요. 또 광주가 규제 지역에서 해제되면서 규제 제한도 풀린 만큼 투자 수요도 어느 정도 유입될 수 있다고 판단한 것 같습니다. 지금 거주하시는 아파트들이 시세가 떨어지면서 그 아파트의 분양가와는 꽤 차이가 나는 상황입니다. 바로 옆에 있는 50평형대 아파트도 같은 평형끼리 비교해보면 최근 실거래가보다 분양가가 약 8억 원 정도 더 비싸고요. 상무지구의 30평형대 아파트 중에서 가장 시세가 높은 곳과 비교해봐도 분양가가 최대 3억 원가량 더 비싼 상황입니다. 즉 타깃 수요층이 가진 부동산 자산 외에 조달할 수 있는 금액이 얼마인지에 따라 상무 센트럴 자이의 성적이 달라질 수도 있을 듯합니다.

◇ 윤주성: 이 아파트의 분양 성적이 광주 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지도 관심이 큰 상황이지요?

◆ 최현웅: 네. 분양이 잘 된다면 아마 대부분 비슷한 마음이 드실 것입니다. "광주에 돈 많은 사람이 이렇게 많았다니" 하는 생각이시겠지요. 지금과 같은 시장 침체 상황에서 유의미한 성적이 나온다면 많은 분들의 마음속에 주택에 대한 소비 심리가 다소 살아날 수 있고 시장 회복 속도가 빨라질 수도 있을 것 같습니다. 그리고 이어서 분양을 앞두고 있는 많은 곳들의 분양 진행과 분양가 책정에도 긍정적인 영향을 미칠 것 같습니다. 반대로 청약 성적이 저조하다면 많은 분들의 마음에 그러면 그렇지 하는 생각도 드실 것 같네요. 계속 많은 분들의 마음 이야기를 드는 이유는 부동산 시장이 결국 참여자들의 소비 심리가 먼저 작용해서 지표들도 뒤에 움직이는 경우가 많기 때문입니다. 상무 센트럴 자이의 성적이 부진하면 분양이 예정되어 있는 곳들의 침체가 깊어질 수 있고요. 일반 아파트의 거래도 지금과 같은 침체 흐름이 당분간 또 유지될 것 같습니다.

◇ 윤주성: 최근 수도권 일부 지역과 세종시 등에서는 아파트 가격이 다시 반등하는 등 부동산 시장이 회복 신호를 보이고 있다고 하지요. 광주 지역의 경우도 분위기가 조금 달라진 것 같은데요. 올 상반기 광주 지역 아파트 거래량은 어떻게 되나요?

◆ 최현웅: 여전히 위축 국면이지만 그래도 최악이었을 때보다는 나아지고 있는 상황이라고 요약드릴 수 있겠습니다. 국토부 계약일 기준으로 통계를 보면 광주의 아파트 매매 거래량이 작년 12월에 500건도 채 안 되는 최저치를 보였다가 올해 1월에는 600여 건, 2월에는 1,000여 건, 3월에는 1,200건으로 증가한 뒤에 4월도 3월과 비슷한 수준의 거래량을 기록하면서 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 다만 5월 1,000여 건의 매매 거래량은 예전에 비하면 아직도 많이 적은 수준입니다. 최근 5년 평균으로 보면 1월부터 4월까지 월별로 약 1,600건 내외 거래량을 기록했는데요. 결국, 예년 대비해서 약 70% 수준밖에 거래가 이루어지지 않고 있는 상황입니다.

◇ 윤주성: 아파트 가격도 궁금한데요. 실거래가 추이는 어떻습니까?

◆ 최현웅: 거래량과 가격은 비슷한 흐름으로 움직이는 측면이 있습니다. 올해도 마찬가지인데요. 거래량처럼 가격도 여전히 하락 국면이지만 최악이었을 때 비하면 하락 폭은 줄어들고 있습니다. 한국부동산원 통계 기준으로 광주 아파트 매매 가격 지수 변동률이 작년 12월에 -2.01%로 역대 최저치를 기록했다가 올해 들어 하락 폭이 줄면서 1월에는 -1.44%, 4월에는 -0.72%를 기록했습니다. 물론 4월에 -0.72%라는 지표도 과거 데이터와 비교하면 엄청나게 큰 하락률이기는 합니다. 예전에 2009년 금융 위기 당시에 부동산 침체기 때 광주의 아파트 최고 하락률이 -0.21%였던 점을 비교해본다면 현재 상황이 회복을 논하기에는 아직 조금 이르다는 생각을 들게 하는 것 같습니다.

◇ 윤주성: "부동산 시장이 이제 바닥을 찍고 돌아섰다, 이렇게 보기는 조금 어렵고 일시적인 현상으로 바닥을 지났다고 보기에는 아직 이르다" 이런 말씀이시군요.

◆ 최현웅: 네. 바닥을 지났다고 판단하기에는 아직 이른 것 같습니다. 우선 거래량이 문제인데요. 2월에서 3월까지는 특례보금자리론 같은 정부 대출을 이용해서 일시에 거래가 다소 나오는 모습을 보이기도 했습니다. 다만 그 추세가 더 힘을 얻지는 못하고 4월부터 정체되는 양상을 보입니다. 집을 급하게 구해야 할 실수요자 분들의 구매가 어느 정도 일단락되고 다시 관망의 시간이 온 것이 아닌지 추이를 몇 달 더 살펴봐야 하고요. 그래서 최소한 최근 5년 평균치 정도로 월 거래량이 올라와야 바닥 가까이 왔는지 판단이 가능할 듯합니다. 또 가격도 앞서 말씀드렸던 것처럼 여전히 높은 하락률을 보이고 있는데요. 물론 4월 이후로 이전 거래보다 상승한 실거래 건들이 일부 다시 눈에 보이기는 합니다. 하락 거래보다 상승 거래가 많아지게 되는 시점이 된다면 바닥을 찍고 가격지수 역시 상승으로 전환되지 않을까 생각하고 있습니다.

◇ 윤주성: 지난해 12월보다 조금 회복됐다고 했는데요. 신축과 준 신축 대단지 아파트를 중심으로 한 회복인 것인가요? 아니면 아파트 시장도 양극화 현상이 계속되고 있다고 볼 수 있는 것인가요?

◆ 최현웅: 신축급 아파트는 작년 하반기부터 시작된 금리 상승의 영향을 가장 많이 받았습니다. 비싼 가격이었던 만큼 집을 사기 위해 대출을 받아야 할 액수 부담이 컸기 때문에 거래가 뚝 끊기고 가격 하락률도 가파르게 떨어졌습니다. 작년에 7억 원을 넘나들었던 30평대 신축 아파트가 올해는 5억 원으로 1년 사이에 2억 원이나 떨어진 사례도 나왔었거든요. 그래서 신축에 들어가려는 분들은 지금이 기회라고 판단하신 것 같습니다. 올해 4월까지 광주에서 가장 많이 거래된 아파트 10곳 중에서 7곳이 준공 5년 이내의 신축이었습니다. 작년 같은 기간에는 2곳밖에 되지 않았거든요. 거래가 증가해서인지 4월에서 5월 들어서 신축급의 가격 하락세는 일단 진정되는 모양새고요. 상승 거래도 조금씩 나오고 있습니다. 이런 상승 거래가 늘어난다면 신축급부터 회복의 시그널이 들어올 것으로 보입니다. 양극화는 조금 더 크고 넓게 논의해야 할 주제 같은데요. 전체 인구가 줄어드는 미래에는 적어진 인구가 모이는 그런 집약지와 그렇지 못한 곳 간의 양극화 심화는 피할 수 없는 문제인 듯합니다.

◇ 윤주성: 하반기 부동산 시장 동향도 궁금합니다. 민간공원 특례사업에 따라서 대규모 아파트 건설이 추진되고 있는데요. 올 하반기 분양 물량은 어느 정도 되는 것인가요?

◆ 최현웅: 말씀하신 특례사업지 아파트가 총 1만 2,400여 세대인데요. 그중에 신용공원과 마륵공원은 일반 분양을 마쳤고요. 이제 8곳 1만 1,200여 세대가 분양을 기다리고 있습니다. 여기에 재개발, 재건축 일반 분양 두 곳이 1,600여 세대, 그리고 첨단 3지구의 A1 블록이 공공분양인데 1,500여 세대. 그리고 지역 주택조합 일반 분양까지 합하면 가시적인 예정 일정이 나온 곳만 1만 4,500여 세대 정도라고 할 수 있습니다. 최근 5년 동안 광주의 연평균 분양 세대수가 1년에 약 7,300여 세대 정도였는데요. 만약 예정대로 진행된다면 두 배가량 많은 분양이 진행되는 셈입니다. 물론 이 수치는 예정이고요. 언제든 분양이 미뤄질 수 있는 변수는 생길 수 있습니다.

◇ 윤주성: 하반기 광주 지역 부동산 시장은 어떻게 예상하시나요? 이런 부동산 시장 흐름이 계속될 것이라고 보는지 아니면 반등의 계기가 있을까요?

◆ 최현웅: 기존 구축 아파트들의 거래 흐름과 가격 변동은 큰 변수가 없다면 하반기도 상반기처럼 점진적인 회복세를 이어갈 것 같습니다. 가장 큰 영향을 미쳤던 기준 금리가 계속 동결되고 있고요. 이에 따라서 주택 담보 대출 금리도 조금씩 하향하는 기조가 지금처럼 유지가 된다면 서서히 거래도 조금씩은 풀릴 것 같습니다. 여기에 영향을 미칠 변수 중 하나는 앞서 설명드린 분양 성적일 것 같습니다. 높은 분양가와 많은 세대수임에도 분양에 성공한다면 시장 전체의 회복 속도가 빨라질 수 있고요. 반대라면 미분양이 증가할 수도 있어요. 그렇게 해서 침체가 더 심해질 가능성도 있다고 봅니다.

◇ 윤주성: 인천과 서울 강서구 등지의 전세 사기 사건이 큰 이슈가 됐습니다. 우리 지역 광주 전남 상황은 어떤가요? 그리고 아파트 전세 가격이 하락하면서 역전세난을 우려하는 목소리도 있던데요. 어떻습니까?

◆ 최현웅: 전세 사기와 관련해 광주는 수도권처럼 연립 다세대주택, 그러니까 빌라 위주의 투자와 전세가 활발하지는 않았고 주로 아파트 거래가 많았기 때문에 그 위험성은 다소간 적을 것 같습니다. 다만 아파트의 경우에도 2021년 정도부터 저가 아파트 경우에는 외지인들 투자 목적으로 광주 아파트를 구매한 사례도 있기 때문에 전세를 구하실 경우에는 외지 임대인이 무리한 갭투자로 여러 집을 구매한 것은 아닌지 조심하실 필요는 있겠습니다. 또 2년 전보다 전세 가격이 낮아져서 계약 만료 시점에 보증금을 그대로 돌려주기 곤란해진 역전세도 오히려 나오는데요. 광주도 신축급을 중심으로 2년 전보다 전세가가 많이 낮아진 곳들이 보이기는 합니다. 2021년 2년 전에 4억 원 정도의 전세가였다가 현재는 2억 원에서 3억 원대로 전세 실거래가 낮아진 아파트들이 있는데요. 하반기부터 기존에 살던 세입자가 나가게 될 때 보증금을 돌려주지 못해서 집을 매도하거나 처리해야 하는 집주인들이 늘어나게 된다면 시중에 매물이 늘어날 수 있어서 어느 정도는 가격 하락의 요인으로 작용할 수 있을 것 같습니다.

◇ 윤주성: 전세 사기 사건이 사회적 이슈로 떠오르면서 관련법도 소위를 통과했는데요. 이런 피해를 보지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

◆ 최현웅: 여유가 되신다면 등기부 등본 보는 법을 공부해보시는 것도 도움이 될 것 같습니다. 요즘은 동영상 사이트에 관련한 영상이 많아서 마음만 먹으면 충분한 정보를 얻으실 수 있습니다. 등기부 등본에서 이 건물에 저당 잡힌 대출 금액이 얼마인지, 내 순위는 몇 위가 될 것인지, 절대 피해야 할 상황이 있는지 정도만 알 수 있었으면 공인중개사나 집주인과 대화하는 데 훨씬 편안하실 것입니다. 그리고 부동산 거래 사이트에 접속하셔서 관심 있는 매물의 전세 가격과 매매 가격을 비교해보시는 것이 좋습니다. 전세 가격이 매매 가격에 약 90%에 육박하는 등 차이가 거의 나지 않고 매매 시세가 하락 시세에다 거래량도 적다면 나중에 매매 가격이 전세 가격보다 낮아져서 역전세가 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이런 상황을 잘 살핀다면 전세 피해를 막는 데 도움이 되실 것 같습니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

윤주성 기자 (yjs@kbs.co.kr)