“서울 주택 10채 중 4채는 ‘깡통 전세’…보증금 제한둬야”

지난 21일 오전 국회 앞에서 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회가 전세사기·깡통전세 특별법 제정을 촉구하며 무기한 농성을 펼치고 있다. [연합]

[헤럴드경제=박지영 기자]서울 주택 10채 중 4채는 전세보증금 반환 사고 우려가 높은 ‘깡통 전세’라는 분석이 나왔다.

30일 전세사기 피해자 전국 대책위원회(피해자 대책위)와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회 대책위원회는 이날 오전 10시 전세사기 특별법 한계와 개선방안 좌담회를 열고 지난 25일 본회의를 통과한 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)’ 후속 대책으로 깡통전세 피해자 구제를 위한 추가 대책이 필요하다고 주장했다.

깡통 전세란 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 매매가에 육박하거나 더 높은 주택을 말한다. 집주인(임대인)이 임차인의 전세 보증금과 대출로 집을 구매했기 때문에 다음 세입자를 찾을 수 없거나 임대인의 경제 사정이 악화될 경우 보증금을 돌려줄 수 없을 가능성이 높다.

최은영 한국도시연구소장이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2022년 서울 공동주택(연립다세대·아파트) 중 전세가율 80% 이상인 비율은 40%에 달했다. 전국 평균은 38%로 경상북도 61.9%, 전라북도 54.4%, 충청북도 53.6%가 비중이 특히 높았다. 서울 강서구와 인천 미추홀구 등 전세사기 피해가 컸던 수도권 지역의 경우 전세가율 80% 이상인 공동주택 단지 비율이 각각 67.3%, 62.3%로 수도권 내 1위와 4위를 차지했다.

피해자대책위는 이른바 인천 ‘건축왕’, 서울 화곡동 ‘빌라왕’ 등 조직적 전세사기 외 깡통전세 사기 피해도 구제할 것을 요구하고 있다. 전세사기의 경우 명의를 빌려준 바지 집주인, 공인중개사, 건축업자 등 다수가 공모한 것으로 깡통 전세와 다르다. 깡통전세의 경우 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 주택 소유를 늘린 소규모 임대인에 의해 발생해 현재 전세사기 특별법 대상에서는 제외됐다.

이강훈 변호사는 “전세보증금 상당 부분을 전세 대출이 차지하게 되면서 전세가격이 상승했고 문재인 정부 들어 (주택도시보증공사) 보증제도까지 활성화되면서 2017년부터 2022년까지 전세 대출이 폭발적으로 증가했다. 깡통전세와 전세사기의 주된 경제적 배경”이라며 “깡통전세 피해자를 구제하면서 전세사기 피해자들이 함께 구제될 수 있도록 특별법 적용 대상자 범위를 넓혀야 한다”고 말했다. 이어 “전세사기 피해자라도 수사를 거쳐 입증이 가능하게 될 때까지는 일반적인 깡통전세와 구분하기 어렵다. 잘 알려지지 않은 전세 사기 사건의 경우 뒤늦게 피해자가 인정돼도 권리 구제 시기가 지나버리는 문제가 발생할 것으로 예상된다”고 말했다.

향후 깡통전세 피해 예방을 위해 전세 보증금을 집값의 일정 수준 이하로 제한해야 한다는 요구도 나왔다. 최 소장은 “주택임대차보호법에 보증금을 주택가격의 일정 비율로 제한하는 방법을 검토해야 한다”며 “보증금 미반환 시 전세 사기 여부와 상관없이 임차인에 대한 손실 보상, 과태료 부과 등을 제도화해야 할 필요가 있다. 임대인 재무건전성 기준을 설정해 보증금 반환 능력이 없는 무자본 갭투기 임대인을 시장에서 퇴출해야 한다”고 말했다.

park.jiyeong@heraldcorp.com