[단독] SH 토지임대부 사전예약, 본청약 땐 가격 오를 수 있어

서울주택도시공사(SH)가 공급하는 고덕강일지구3단지 토지임대부주택의 본청약 시점에 가격이 사전청약 발표 기준 대비 더 오를 수 있다는 우려가 내부적으로도 제기됐다. 토지 감정가 산정 시점에 따라 같은 아파트에 사는 주민들도 각자 다른 임대료를 내야 할 수 있다. /사진=뉴스1

서울주택도시공사(SH)가 최근 사전예약을 완료한 고덕강일지구3단지 토지임대부주택의 가격 차별 논란이 제기됐다. 본청약 시점에 감정가 변동으로 인해 임대료가 대폭 상승할 수 있어 내부에서조차 우려하는 목소리가 제기됐다.

29일 서울시와 SH에 따르면 지난 3월 사전예약을 실시한 고덕강일지구3단지는 500가구 모집에 약 2만명이 몰려 평균 40대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 특별공급 경쟁률은 33 대 1, 일반공급은 67대 1이었다.

일반공급 당첨자의 청약저축 납입액 커트라인은 2232만원으로 집계됐다. 평균 2270만원, 최고 금액 3570만원에 달했다. 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를, 계약자가 건축물을 소유하는 방식의 공공분양주택이다. 고품질의 주택을 합리적인 가격으로 공급하겠다는 목적으로 김헌동 SH 사장이 내세운 핵심 정책사업의 하나로 주목받았다.

주택 구입 초기자금이 부족한 무주택 시민들의 자가 소유를 보장하는 주거 사다리로 각광받으며 고금리 리스크에도 2만명의 청약자가 몰렸다. 서울에서 처음으로 미혼 청년을 위한 특별공급 유형이 포함됐고 ▲고품격 설계·자재 적용 ▲우수한 입지 조건 ▲합리적인 분양가격 등이 청약 성공 요인으로 꼽힌다.

문제는 사전청약 흥행에도 토지 감정가 산정 시점에 따라 향후 가격 차이가 발생할 수 있다는 우려다. 토지임대부주택의 분양가에는 건물 가격만 포함되므로 입주자는 공공기관에 토지 임대료를 내야 한다. 지난달 7일 토지임대부주택의 임대료 산정방식이 바뀌며 본청약 신청 시점의 감정가에 따라 신청자마다 내야 하는 금액이 달라질 수 있다.

현재 고덕강일3단지의 추정 분양가는 3억5537만5000원, 추정 토지 임대료는 월 40만1000원이다. 이는 추정 가격이므로 본청약 입주자모집공고 시 기준금리나 토지 시세가 변동될 경우 임대료가 조정될 수 있다. 해당 단지는 후분양 방식으로 공정 90% 시점인 내후년 하반기쯤 본청약이 진행될 예정이다.

종전에는 조성원가를 기준으로 임대료를 산정했지만 지난달 주택법 시행령이 개정됨에 따라 조성원가 또는 감정가에 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용 후 주변시세 등을 고려해 지방자치단체장이 정할 수 있다. 예컨대 같은 아파트라도 사전예약 일자를 기준으로 감정가가 달라지면 임대료가 변동할 수 있다. 지자체장의 결정에 따라 임대료가 더 오를 가능성도 배제할 수 없다.

SH 관계자는 "분양가와 토지 임대료는 시장 상황에 따라 변동될 수밖에 없다"며 "이런 이유로 본청약 시 계약을 포기하더라도 청약 제한 등을 두지 않은 것"이라고 설명했다.

SH의 토지임대부주택이 다소 성급한 정책 실행이었다는 의견도 나온다. 부동산 업계 관계자는 "환매 제한을 완화하는 주택법 개정안이 국회를 통과하지 못한 상태에서 토지임대부주택을 공급해 사전예약을 한 사람 입장에선 임대료가 오를 경우 공공에 대한 신뢰가 깨질 수 있다"고 지적했다.

현행법상 토지임대부주택을 처분할 경우 한국토지주택공사(LH)에만 환매가 가능하다. 이러한 규정이 토지임대부주택의 확산을 막고 실효성이 떨어진다는 지적이 제기됨에 따라 정치권은 지난해 12월 토지임대부주택 환매 대상을 SH나 경기주택도시공사(GH) 등으로 늘리고 거주 10년이 지나면 개인간 거래도 허용하는 내용의 주택법 개정안을 발의했다.

발의 5개월이 지난 현재까지 법안은 답보 상태다. SH 측은 고덕강일3단지 사전예약 신청을 진행한 당시에 법 개정을 추진 중이라고 밝혔다. SH는 지난 26일 열린 서울시와 국토교통부 제1차 정례협의회에서 법 개정 촉구를 건의한 것으로 전해졌다.

사전예약 신청자가 본청약에서 계약을 포기해도 청약통장이 유지되는 점도 계약에 허수가 많을 가능성을 배제할 수 없는 요소다. 계약 체결 의지가 낮은 수요자가 몰린 원인이 됐다는 지적도 나온다.

일각에선 토지 임대료가 사실상 월세 개념과 다르지 않아 일종의 '준전세'와 유사하다는 비판이 제기됐다. 이에 대해 김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "일정 금액을 지속해서 내야 하는 점에서 그렇게 보일 수 있지만 토지임대부주택은 도입 취지 자체가 저렴한 가격에 시민의 주거 안정성을 보장한다는 점에 있다"면서 "거주 10년 후에 해당 부동산 가치가 내릴지 오를지 예측하기가 어렵다는 점은 문제가 될 수 있다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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