내 전 재산이 순식간에…전세사기 피해자, 법적 대응하려면 이것부터

[사진 출처= 연합뉴스]

최근 전세계약이 끝난 옆집의 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 거주 중인 건물이 집주인 한 명이 소유한 다세대 빌라이기 때문에 계약 종료를 몇 개월 앞두고 있는 저 또한 걱정이 됩니다. 혹시라도 법적인 대응에 들어가게 된다면 무엇부터 해야 할지 막막합니다.

전세 보증금을 제때 돌려받지 못해 사법기관에 도움을 요청하려는 세입자들의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 법적 대응 방법은 여러 가지가 있지만, 대부분의 법적 대응은 계약이 해지돼야 가능해 집주인에게 계약 해지 통보부터 해야 한다고 조언했다.

28일 법조계에 따르면 최근 전세사기 및 깡통주택 피해 사례가 급증하면서 다양한 대응법에 세입자들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 시도할 수 있는 대부분의 법적 대응은 계약이 해지돼야 가능해진다. 집주인의 전세금반환의무 자체가 계약이 종료된 이후 발생하기 때문이다.

세입자들이 전세금을 돌려받지 못했을 때 기본적으로 진행하는 임차권등기나 전세금반환소송도 계약해지가 선행돼야 한다. 집주인으로 변경된 바지사장이나 채무 사실을 숨겨 집이 경·공매로 넘어가더라도 마땅한 대응을 하려면 계약해지가 필수다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “계약 기간이 한참 남은 세입자들은 계약해지 여부에 대해 불안함을 느낄 수 있다”며 “집주인이 보증금을 반환할 수 없다고 하거나 세입자에게 사전 통보하지 않은 집주인의 변경, 주택이 경매로 넘어가는 경우 모두 법률상 임대차계약 관계를 유지할 수 없는 것으로 판단돼 계약 기간이 남았더라도 정당한 해지 사유”라고 말했다.

그렇다면 전세 계약은 어떻게 해지해야 문제가 없을까. 전세 계약은 계약일이 지났거나 계약갱신요구권을 이미 사용해 더는 행사하지 못하는 상황이더라도 자동으로 해지 되지 않는다. 즉, 세입자가 해지한다는 의사를 집주인에게 명확히 전달해야만 법적인 효력이 있다는 의미다.

주택임대차보호법에서는 세입자가 집주인에게 계약 기간이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지 계약 해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 된다고 규정하고 있어서다.

전세 계약을 해지하는 방법에는 대표적으로 내용증명을 통해 의사를 전달하는 것이 가장 유리하다. 내용증명을 보낼 수 없다면 통화녹취와 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등을 통해 계약해지를 했다는 증거를 남겨야 한다.

한 대형로펌 변호사는 “세입자들은 대부분 법적인 대응을 하려고 해도 어떤 것부터 시작해야 하는지 고통스러운 처지일 수밖에 없다”며 “세입자가 할 수 있는 대부분의 법적 대응은 계약이 해지되어야만 가능하다는 사실을 명심해 불이익 없이 법적 대응을 준비해야 한다”고 강조했다.