“보인다 보여”…아파트값 바닥 알수 있는 방법이 있다 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

최근 아파트값 하락폭이 줄어들고 거래량이 늘면서 때 이른 아파트값 바닥논쟁이 일고 있다. 지난해 하반기 이후 금리급등과 맞물려 침체국면에 접어든 부동산 시장에 미약하지만 변화의 기운이 감지되고 있는 것이다. 한동안 거래절벽을 넘어 거래실종이라는 말이 당연시 됐을 만큼 침체의 늪에 빠졌던 아파트 시장이 국지적이지만 급매물이 빠르게 소진되고 정상매물로 대체되는 과정에서 가격이 오른 매물들이 하나둘씩 등장하고 있는 것이다. 실제로 한국부동산원이 매주 발표하는 전국 주간 아파트가격 동향을 살펴보면, 1.3 부동산 대책의 가시적 효과가 나타나기 시작한 올 2월 이후 서울 및 수도권을 중심으로 아파트 매매가격 하락폭이 감소하고 거래량도 눈에 띄게 증가했다. 집값 하락에 대한 공포감과 집값 반등이라는 기대감이 교차하고 있는 셈이다. 문제는 내 집 마련의 적기를 찾으려는 실수요자들의 고충을 생각하면 점화되고 있는 아파트값 바닥논쟁을 가벼이 무시할 수 없다는 점이다. 만일 아파트값 바닥이 확실하다면 지금이라도 당장 집을 사야하지만, 추가 하락이 예상된다면 좀 더 기다려야하기 때문이다.

아파트값 바닥론 vs 아파트값 반등 시기상조론

아파트값 바닥론자들의 주장을 들어보면, 최근 하락폭이 줄어들고 있는 가운데 주택매매거래량이 눈에 띄게 증가하고 있으며, 시중은행 담보대출금리도 떨어지고 있다는 것이다. 또한 주택매매시장의 소비심리지수 역시 하강국면을 벗어나 이제는 보합국면 내지 상승국면으로 전환됐는데, 이를 반영하듯 서울 분양시장도 두 자릿수 이상의 청약경쟁률을 기록 중임을 강조하고 있다. 반면 아파트값 반등은 아직 시기상조라고 말하는 사람들의 주장을 살펴보면, 최근 매매거래량이 늘고 있다고는 하지만 예년 평균 대비 한참 뒤쳐지는 수준이고, 아파트값이 반등 상승했다고는 하나 이 역시 기저효과에 따른 착시현상으로 볼 수 있으며, 미국이 여전히 금리인상 기조를 꺾지 않고 있기에 아직은 추세적 금리인하로 단정 짓기가 부담스럽다는 것이다. 아울러 아파트값이 크게 하락했다고는 하나 최근 2~3 년 사이 급등한 점을 감안하면 아직도 거품이 많이 끼어 있으며, 순환주기(10년 주기설, 5년 주기설 등)측면에서 보더라도 저점을 논하기에는 다소 이르다는 점을 들고 있다.

내 집 마련의 적기를 알려주는 부동산 시장의 저점 신호들

첫째, 주택매매거래량을 주시할 필요가 있다. ‘가격은 속여도 거래량은 속일 수 없다.’라는 말이 있다. 거래량은 부동산 시장이 저점임을 알 수 있는 가장 신뢰할 수 있는 객관적 지표 중 하나다. 만일 월평균 주택매매거래량이 증가 또는 유지될 수 있다면 향후 상당기간 시장은 안정적 상승세를 유지할 수 있을 것이다. 다만 주택매매거래량 증가가 기저효과 내지 착시효과에 따른 단발성 내지 일회성에 국한돼서는 안 될 것이다. 참고로 서울의 경우 ‘서울 부동산 정보광장’ 홈페이지를 통해 부동산 유형별(아파트/단독․다가구/다세대․연립/오피스텔 등) 거래량을 확인할 수 있다. 주택매매거래량 증가 추이를 통해 내 집 마련의 적기를 찾아야할 것이다.

둘째, 전세가율을 살펴볼 필요가 있다. 통상 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 말하는데, 전세가격 상승은 매매가격 상승으로 이어지기 마련이다. 주택가격 상승기에 전세보증금을 안고 사는 갭투자가 성행하는 것도 이와 관련 깊다. 다만 전세가율은 지역에 따라, 개별단지에 따라 다소 차이가 난다. 지난 수년간의 지역별 평균전세가율을 살펴보면, 서울의 경우 60~70%대, 지방의 경우 70~80%대였다. 하지만 지금은 많이 다르다. 전세가율 역시 부동산 시장 약세 여파로 최소 10% 이상 낮아진 것이다. 실제로 서울 일부지역에서는 전세가율이 50% 이하로 떨어진 곳도 생겨났다. 지난 수십 년간 전세난으로 고전해왔던 대한민국의 현실을 감안하면 상상조차 쉽지 않을 정도다. 급등한 전세자금대출 금리, 초유의 빌라왕 사태, 역전세 및 깡통전세 확산, 경기침체 심화, 주택 시장 약세전환에 따른 갭투자 급감, 국지적 입주물량 증가 등 다양한 원인이 복합적으로 작용한 탓이다. 내 집 마련의 적기를 전세가율 반등에서 찾아야하는 이유다.

셋째, 금리변수에 민감할 필요가 있다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 자극할 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 한다. 이런 이유로 금리인상은 부동산 시장에 악재요인으로, 금리인하는 호재요인으로 여겨진다. 금리변수는 부동산 시장에 영향을 미치는 가장 강력한 요인으로 분류되는데, 실제로 지난해 하반기 이후 부동산 시장이 심각한 침체국면으로 접어든 것도 급격한 금리인상과 맥을 같이한다. 조금 이른감이 있지만 금리는 이제 하향안정세로 접어든 모양새다. 최근 한국은행이 연이어 기준금리(3.5%)를 동결시키고 있고, 시중은행들 역시 신규 주택담보대출금리와 전세담보대출금리를 낮춰 제공하고 있기 때문이다. 만일 하반기 이후에도 대출금리가 하향안정세를 유지한다면 내 집 마련의 적기가 다가왔음을 부인할 수 없을 것이다.

끝으로, 정부정책의 방향성과 지속성에 주목할 필요가 있다. 거래절벽이라는 말이 무색할 만큼 극심한 침체국면을 보였던 부동산 시장에 최근 아파트값 바닥론이 고개를 들게 된 데는 무엇보다 1.3 부동산 대책의 공이 컸다. 정부가 새해 벽두 발표한 1.3 부동산 대책은 당초의 예상을 훌쩍 뛰어 넘을 만큼의 강력한 부동산 규제완화정책이었다. 특히 분양권 전매제한 완화, 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지, 실거주 의무 폐지, 무순위 청약 자격요건 완화 등은 신규분양을 통한 내 집 마련전략에 큰 힘을 실어줬다. 아울러 정부가 무주택자나 갈아타기 1주택자의 내 집 마련을 지원하기 위해 내놓은 특례보금자리론(고정금리&저금리)의 경우 인기몰이를 하면서 주택매매거래량의 증가에 일조했음을 물론이다. 정부정책의 방향이 부동산 규제완화 쪽으로 향해 있고 그 지속성마저 보인다면 내 집 마련의 적기로 고려할 수 있을 것이다.

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