[조소장의 조은집] 3. 부동산 매수·매도는 금리·경제동향 파악 먼저

 

내집 마련의 꿈이 ‘꿈’이 아닌 현실이 될 수 있도록 공인중개사 자격증을 취득한 강원도민일보 조형연 기자가 부동산과 관련된 이슈들을 알기 쉽게 소개합니다.

부동산 경기가 연일 하락세 입니다. 아파트 단지마다 팔기 위해 내놓은 매물은 넘쳐나지만 사려는 사람은 없습니다.

부동산 관련 지표를 보더라도 금방 해결될 것 같지는 않습니다. 특히 지금처럼 기준금리가 불안정하고 미래를 예측하기 어려울 때에는 부동산과 관련된 작은 계약이라도 불안합니다. 최근에는 인천 발 전세사기로 서민들의 내집 마련의 꿈을 더욱 힘들게 만들고 있습니다.

특히 부동산 계약에서 꼭 확인해야 할 것, 전세사기를 당하지 않기 위한 최소한의 예방책, 좋은 집 구하는 방법 들을 알기 쉽게 전달합니다.

 

▲ 지난 4월 18일 오전 서울 시내의 한 은행에 걸린 금리현황판.[연합뉴스 자료사진]

2022년 여름부터 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었다.

부동산사무실 어디를 들어가도 매수자가 없다고 하소연이다. 팔려는 사람만 많고 사려는 사람은 없으니 부동산 가격은 계속 떨어진다.

부동산 가격 하락에는 다양한 원인이 있겠지만 가장 큰 이유는 ‘금리’ 때문이다.

코로나19 팬더믹을 겪으면서 세계적으로 유동성이 크게 확대됐다.

미국과 유럽은 물론 세계 각국은 돈을 찍어 경기를 부양했다. 어려운 사람들에게는 낮은 금리로 돈을 빌려줬다.

한국은행 기준 2020년의 기준금리는0.5~0.75%였고 2021년 말까지 0.75%로 1%를 넘지 않았다.

 

▲ 한국은행 기준금리 추이 [한국은행 자료]

 

이자를 조금만 내도 되기 때문에 사람들은 너도나도 돈을 빌려 안전자산이라 여겨졌던 부동산에 투자했다. 조금만 수익을 올려도 이자를 낼 수 있기 때문에 부담이 없었다.

시장에 돈이 풀리자 물가가 오르기 시작했다. 물가가 오르면 정부는 당연히 시중의 돈을 거둬들여야 하는데 가장 좋은 방법은 금리를 올리는 것이다.

코로나가 서서히 마무리 되가던 지난 2022년 2월 미국의 물가 상승률은 7.9%로 40년 만에 최고치를 기록했다. 이때 미 연준은 한해 6차례 금리를 올리겠다고 공언하기도 했다.

여기에 러시아 우크라이나 전쟁이 발발하면서 원자재와 곡물가격이 급등, 물가상승에 기름을 부었다. 기축통화인 달러를 발행하는 미국이 금리를 끌어 올리면서 세계 각국들은 비상이 걸렸다. 미국이 금리를 올리게 되면 해외에서 들어온 자본들은 빠르게 미국으로 옮겨간다. 이자를 많이 주기 때문이다.

 

▲ 이창용 한국은행 총재가 지난 3월 23일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 통화정책방향 기자간담회에서 취재진 질문에 답하고 있다.[공동취재단]

이 때문에 우리정부는 미국과의 금리차를 벌리지 않기 위해 금리를 따라 올렸다.

외국 자본을 묶어두는 데 성공했지만 그 부담은 고스란히 우리 국민들의 몫이 됐다. 금리인상은 가계대출 비중이 많은 우리나라 가계경제에 치명적이다.

특히 부동산 가격을 안정시킨다는 이유로 대출을 제한, 영끌족들도 많아진 상황이라 그 충격은 더했다. 여기저기에서 고금리에 신음하는 소리가 끊이지 않는 이유다.

이자 부담을 두려워한 매수자들은 시장에서 철수했다. 결국 시장에는 이자도 내기 버거운 매도자들만 남았다. 자신이 매입한 가격보다 싸게 팔면 수억원까지 손해를 보기 때문에 울며 겨자먹기로 높은 금리의 이자를 감내하면서 말이다.

부동산 이야기를 다루면서 미국의 금리까지 언급하는 이유는 이 둘이 너무 밀접한 관계를 갖기 때문이다.

특히 기축통화인 달러를 찍어내는 미국의 금리 변화에 주변국들은 눈치를 보며 대응할 수밖에 없다. 한정된 재화가 미국에 유리한 쪽으로 작용하면 당연히 풍선효과에 따라 그 반작용은 주변국들이 나눠 질 수밖에 없다.

그래서 지난 여름부터 이어진 부동산의 침체는 일정 부분만큼은 ‘미국발’일 수밖에 없다.

 

▲ 시중은행의 전세사기 피해자들에 대한 저금리 대환 대출이 시작된 지난 4월24일 오후 서울 중구 우리은행 본점 영업 창구의 모습.[연합뉴스 자료사진]

여기서 우리는 시장상황과 타이밍에 주목해야 한다.

세계적으로 물가가 올라갈 만한 요인이 발생하면 일단 긴장해야 한다. 특히 석유나 곡물, 철강 등 주요 원자재 가격을 유심히 지켜봐야 한다.

지금 당장은 영향을 주지 않지만 이러한 지표들이 나비효과가 되어 우리의 삶에 영향을 준다. 특히 부동산 시장에는 직접적인 충격이 된다. 금리를 흔들 수 있기 때문이다.

예를 들어 석유가격이 수개월째 오르게 되면 유가는 물론 석유제품가격이 오르게 된다. 원자재나 곡물 가격 상승도 마찬가지다. 물가상승은 정부가 금리를 만지작 거리게하는 구실이 된다. 시장에 돈을 없애야 구매력이 약해지고 물가가 다시 내려가기 때문이다.

국내시장에서도 마찬가지다. 정부가 경기부양을 위해 재정을 적극적으로 확대하거나 금리를 낮춰 민간투자를 유도한다면 반드시 일정 타이밍에는 반작용으로 시장에서 돈을 거둬들이게 된다. 이때 사용되는 도구 역시 금리 인상이다. 경제상황과 타이밍에 주목해야 한다는 이유도 이 때문이다.

이처럼 경제상황과 타이밍을 알게되면 부동산 거래의 불확실성을 크게 줄일수 있다.

부동산을 사볼까? 팔아볼까? 고민하면서 주변 전문가들에게 앞으로 어떻게 될 것인지 조언을 구하는 것보다 경제전문가의 칼럼이나 기고를 보며 타이밍을 보는 것이 더 효과적이다.

 

▲ 부동산 시세표가 붙어 있는 공인중개사 사무실.[강원도민일보 자료사진]

물론 집 앞에 있는 공인중개사사무소들도 어느 정도 예측은 하지만 계절수요에 따른 움직임과 인구이동에 따른 움직임, 개발호재와 악재 등의 정보, 다년간 경험에 따른 ‘촉’으로 미래를 전망하는 경우가 많다. 물론 보다 전문적인 지식과 근거를 바탕으로 상담을 해주는 사람도 있지만 그 수가 많지는 않다.

부동산 시장을 예측하고 투자를 공부하고 싶다면 첫 번째로 해야 할 일이 바로 경제 상황을 이해하는 일이다. 그것은 결국 금리를 이해하는 일과 같다. 또 국내외적으로 특수한 경제 상황이 발생했을 때 그것이 금리에 어떤 영향을 미칠지 생각해야 한다. 또 정부가 발표하는 부동산 정책을 꼼꼼히 살피고 지역에 따라 다르게 적용되는 과세와 행위제한도 함께 공부할 필요가 있다.

단기간에 되기는 어렵지만 연습하면 된다. 특히 지금처럼 불확실성이 높은 시기에는 더욱 필요하다. 미국이 언제까지 5%대의 고금리를 유지할 수는 없다. 미국에도 돈을 빌린 기업이 있고 사람들이 있다. 언젠가는 낮아진다.

그렇다면 자연스럽게 우리 정부도 금리를 낮출 가능성이 있다. 물론 4%정도의 물가상승률을 보이고는 있지만 국민들의 목소리를 더는 외면하기 어려울 것이다.

그 타이밍을 알기 위해서는 경제상황과 지표들을 꾸준히 봐야 한다. 그것이 내 호주머니를 두둑하게 하는 일이다.