ING, “한국 부동산 시장, 강한 역풍 불 것…2~3년 내 강세 전환 예상돼”

[헤럴드경제=김광우 기자] 국내 부동산 시장이 잠시 안정된 것처럼 보이지만, 비수도권 지역을 중심으로 연중 침체가 계속될 것이라는 전망이 나왔다.

26일 ING은행은 올해 부동산 시장의 침체 속도가 지난해 하반기에 비해 완만하겠지만, 침체 기조 자체는 올해 내내 지속될 가능성이 높다고 진단했다. 부동산 시장은 주택담보대출 금리가 상승하기 시작한 지난해부터 침체기를 겪고 있다.

ING은행은 지난 몇 년간 한국 부동산 시장의 가격변동폭이 극심했다는 점을 언급했다. ING은행은 “2020년과 2021년 사이에는 부동산 가격이 급등했다가 지난해 말 폭락한 이후 하락장이 유지되고 있다”며 “부동산 시장은 여러 요인에 영향을 받지만, 이처럼 급격한 가격 변동이 발생한 원인은 주택수급불균형과 신용여건”이라고 분석했다.

ING은행이 펜데믹 기간 주택 수요가 급증한 원인으로 꼽은 것은 주택구매자에게 유리한 금융환경이다. 정부의 금융지원과 재정정책 완화로 낮은 주담대 금리가 형성됐고, 시장 내 유동성이 풍부해져 실수요자에 유리한 환경을 조성했다는 것이다.

실제로 주담대 금리는 2020년초부터 약 1년 반에 이르는 기간, 과거 수준과 비교했을 때 낮은 수준을 유지했다. 또 시중은행들 역시 펜데믹으로 인한 부정적인 충격에 대응하기 위해 개인대출 조건을 완화해 준 바 있다.

ING은행이 꼽은 두 번째 원인은 ‘경기대응형’ 부동산 정책이다. 집값 안정을 목표로 임대목적 부동산 매매와 같은 투자 행위를 제한하고, 다주택자에 중과세를 부과하는 등의 수요 억제 정책이 되레 수요를 자극했다는 것이다. ING은행은 “정부의 강력한 시장개입으로 주택 가격이 더 상승하기 전에 ‘내 집 마련’을 서둘러야겠다고 판단한 예비 매수자들이 한 번에 시장에 몰려들었고 ‘집단적 패닉바잉’이 발생했다”고 설명했다.

이어 단기적으로 부동산 시장 약세를 나타내는 징후에 대한 분석도 내놨다. 첫 번째로는 과잉 공급된 주택을 지목했다. ING은행은 “지난 한 해 동안 미분양 주택수는 크게 증가했으며, 앞으로 더 늘어날 것”이라며 “지난 몇 달간 미분양 주택수 감소 사례는 유의미한 변화가 아니다”고 분석했다.

또 신규 주택 착공 건수가 허가 건수보다 더 빠르게 감소하고 있다는 점을 부동산 시장 약세의 징후로 분석했다. 건설 경기가 반등하기 위해서는 미분양 물량이 소진돼야 하는데, 잔여물량이 있는 만큼 당분간 부동산 시장 약세가 지속될 것으로 내다봤다.

마지막으로 부동산 시장 전망의 선행지표인 전세시장이 여전히 하락세를 보이고 있다는 점을 지적했다. 여기다 ING은행은 최근의 전세사기 사태를 감안하면 전세가격은 당분간 약세를 유지할 것으로 전망했다. 또 전세금 반화 문제 등 전제 시장에 대한 약세 요인이 지속될 것으로 판단했다.

강민주 ING은행 서울지점 수석 이코노미스트는 “2023년까지는 부동산 시장 침체가 지속되겠지만, 2~3년 내 다시 부동산 시장이 강세로 돌아설 것”이라며 “최근 주택 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 신규 주택 공급 감소로 이어질 것이며, 그에 따라 대부분의 미분양 물량은 해소될 것”이라고 말했다.

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