반포 4억 뛰었는데 집값 하락중?...“뭘 봐야 하나요”

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트값이 1년여 만에 상승 전환하면서 향후 집값 전망에 관심이 쏠리고 있다. 한국부동산원 주간 아파트값 통계 기준인데 같은 시기에 발표된 다른 통계에서는 여전히 큰 낙폭을 유지하고 있는 것으로 조사됐다.

양 기관마다 조사표본과 방식 등 통계를 산정하는 기준은 다르다. 때문에 같은 시점에 조사해도 변동률은 차이가 있기 마련이다. 집값 변곡점 시기마다 방향성이 다소 다르게 나타나는 경우가 적지 않은 데 이번도 예외는 아니다.

"서울 집값 상승 전환" vs "여전히 하락중"

26일 한국부동산원에 따르면 전날 발표된 금주 주간 아파트값 통계에서 서울 아파트 매매가가 변동률이 상승으로 전환했다.

부동산원 조사에 따르면 22일 기준 이번 주 서울 아파트값은 0.03% 올라 지난해 5월 첫주(0.01%) 이후 1년여 간의 하락을 멈추고 상승세로 돌아선 것이다.

앞서 15일 기준 조사에서 서울 아파트값은 -0.01%의 변동률을 기록했다. 이번 주 플러스로 돌아설 것이 확실시 됐는 데 예상했던 결과가 나온 것이다. 부동산원 통계 기준으로 서울 아파트값은 지난주까지 51주 연속 하락했다.

같은 날 발표된 KB 아파트값 통계는 여전히 서울 아파트값이 하락세를 유지중이다. 22일 기준 서울 아파트값은 0.11% 떨어졌다. 전주(-0.17%)보다 하락폭이 줄었지만 낙폭(0.11%)이 작지 않다.

KB 통계 기준으로 서울 아파트값은 급매물이 소진된 상황에서도 제법 적지 않은 낙폭을 유지해 왔다. KB 기준으로는 지난 2022년 7월 11일(0.00%) 보합 이후 하락세가 계속되고 있다.

KB는 "서울은 매수문의가 거의 없고 매도자만 관심을 보이는 상황이 계속되고 있다"고 설명했다.

반포 4억 뛰었는데 집값 하락중?...“뭘 봐야 하나

실거래 4억뛴 반포 집값..."뭐가 맞나요"

지역별로도 편차가 있다. KB 통계 기준으로는 강남구 아파트값이 전주 0.06% 올라 첫 플러스로 돌아선다. 부동산원 통계의 경우 강남구 아파트값은 지난 4월 24일 상승세로 돌아선 이후 5주째 플러스 변동률을 이어가고 있다.

용산구의 경우 부동산원 통계를 보면 3주째 상승세를 이어가고 있다. KB 통계에서는 이번주 0.35% 하락하는 등 마이너스 변동률이 유지되고 있다. 서초구도 KB 통계는 하락중으로 나오고 있지만 부동산원 수치는 6주째 상승세다.

일단 시장에서는 인기지역 위주로 급매물이 다 소진되면서 실거래가가 상승하는 사례가 늘고 있다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 이달 13일 35억7000만원에 거래됐다. 한 달 전에는 31억원에도 거래됐다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 급매가 속출했지만, 최근 22억원대에 안착했다. 송파구 중개업소 관계자는 “20억원 이하 매물은 다 사라졌다”고 말했다.

대폭 하락 거래는 많이 줄었지만 여전히 상승과 하락거래는 절반 가량이다.

호갱노노에 따르면 최근 15일 동안 서울서 1720건의 아파트 거래가 이뤄졌다. 이 가운데 상승은 714건, 하락은 741건을 기록했다. 최근 1주일 동안에는 797건의 거래가 진행됐는 데 이 가운데 상승은 320건, 하락은 350건이다.

중개업소에 붙은 급전세 매물. 사진=연합뉴스

"실거래지수나 랜드마크 흐름 보는 게"

일단 전문가들 사이에서는 집값 바닥은 맞지만 추가 상승에서는 신중론이 앞서고 있다.

박합수 건국대 부동산학과 교수는 "지역별 상황에 따라 당분간 편차가 클 수밖에 없다"며 "급매물이 나와야 추가 하락이 되는데 이제 거의 나오지 않는다. 본격적인 상승국면에 들어서기 위해선 추가 매수가 나와야 되는데 아직은 이른 것으로 보인다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 "상승 거래비중이 늘긴 했지만 하락거래도 여전히 있고, 금리부담이 축소되고 있지만 연체율 역시 오르고 있다"며 "수도권도 1·4분기 대비 기저효과에 따라 반등하긴 했지만 추세적으로 이어가진 못하고 있다. 현재는 반등을 끌고 갈 새로운 모멘텀이 없다"고 지적했다.

실수요자 입장에서는 혼란스러운 상황이다. 수치마다 일관된 방향성이 나타나지 않고 있어서다. 거래량도 늘기는 했으나 예전 수준에는 미치지 못하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “실수요자는 표본조사 통계보다 실거래가 지수나 대단지 랜드마크 아파트 시세 흐름을 보는 게 더 좋다”고 말했다.