[르포] 프리미엄 4억→2억 된 은평 재개발지역... “거래 많지 않아, 여전히 저평가”

은평구 재개발 3곳, 사업 속도 빨라도 거래 적어
”서울 중심지서 떨어진 단점 때문에 덜 올라”

‘구월산 산O동자, O궁암, 천O사. 사주·궁합·조상·천도령·부적.’

25일 서울 은평구 대조동·불광동 주택재개발구역 일대. 구불구불한 골목으로 들어서니 빨간 깃발과 연등 등을 내건 점집들이 보인다. 재개발구역의 노후 다가구·다세대 빌라촌 인근 공인중개업소 간판에는 ‘재개발 상담’이라는 문구가 적혀 있었다. 점집과 재개발 부동산 뒤로 불광3구역 재개발 아파트인 ‘북한산 힐스테이트3차(2021년 준공)’가 보였다. 곧 신축 아파트로 탈바꿈할 이들 재개발구역의 미래다.

25일 서울 은평구 불광동 불광5구역 모습. 사진 아래쪽 중간 지층집에 자리잡은 점집과 '재개발 전문'을 내건 공인중개업소 뒤로 불광3구역 재개발 아파트인 '북한산 힐스테이트3차'가 보인다. /백윤미 기자

26일 부동산업계에 따르면 은평구 일대 주요 주택재개발구역의 재개발 투자 매물이 인근 아파트 시세 대비 저렴해 투자 매력도가 올라가고 있다. 환금성이 좋은 아파트 대비 재개발은 부동산 시장 침체에 따른 시세 하락 후 회복 속도가 더디게 진행되면서 가격이 아직 저평가 구간에 있다는 것이다.

대표적인 곳이 갈현1구역이다. 은평구 재개발 가운데 최대 규모인 이곳은 부동산 시장이 활황이었던 2021년만 해도 전용면적 59㎡의 경우 프리미엄(P)이 4억5000만원까지 치솟았지만 현재는 2억 중반대에 형성돼있다. 초기 투자금은 3억 초반대다.

갈현1구역은 지난해 관리처분인가를 받았다. 이곳은 지하 6층~지상 22층, 32개 동, 총 4116가구의 매머드급 단지로 탈바꿈할 예정이다. 통상 이 단계에 있는 재개발구역의 경우 사업 중단 등 불확실성이 제거됐기 때문에 시세가 이미 높게 형성돼있는 경우가 많다. 하지만 지난해부터 시작된 시장 침체 여파를 아직 회복하지 못했다는 게 현지 공인중개업소 이야기다.

갈현동 A공인중개업소 관계자는 “올해 초반에는 프리미엄이 2억원 전후인 매물도 나왔는데 이런 것들은 바로 팔리고 지금 거래되는 매물은 한 두개 정도”라면서 “현재 이주가 95% 이상 끝났고, 이주가 마무리되면 이르면 올해 하반기 철거에 들어가는 만큼 앞으로 더 좋아질 것으로 예상한다”고 했다.

25일 서울 은평구 대조동 대조1구역 전경. 대조1구역은 이미 이주 후 착공에 들어가 타 은평구 재개발구역보다 시세가 높게 형성돼있다. /백윤미 기자

서울지하철 3·6호선이 다니는 불광역 역세권인 대조1구역은 사정이 좀더 나았다. 이날 찾은 대조1구역은 착공에 들어가 이미 공사장 가벽이 세워진 상태였다. 이곳은 갈현1구역, 불광5구역 등 은평구 주요 재개발 구역 3곳 중 사업 속도가 가장 빠른 곳이다. 11만1665㎡ 부지에 지하 4층~지상 25층, 28개 동 총 2451가구 규모로 지어질 예정이다. 이중 일반분양분은 483가구로 올해 5월 분양 예정이다. 입주는 2025년말이나 2026년초가 될 전망이다.

대조동 B공인중개업소 관계자는 “지난해부터 여기가 좀 더 많이 떨어지기는 했는데, 현재는 바닥은 지났지만 그렇다고 매수 희망자가 많은 것도 아니다”라면서 “그나마 착공이 들어간 만큼 이 인근 재개발구역보다는 시세가 나은 편”이라고 했다.

조합 간 갈등을 겪으며 가장 속도가 더뎠던 불광5구역도 지난해 2월 GS건설로 시공사를 선정했다. 향후 지하 3층~지상 24층, 32개 동, 총 2387가구의 아파트 단지로 변모할 예정이다.

25일 서울 은평구 불광동 불광5구역 일대 전경. 노후 다세대·다가구 주택이 밀집해있다. /백윤미 기자

이 일대는 수도권광역급행철도(GTX)-A와 녹번동 서울혁신파크 등 굵직한 호재가 예정돼 향후 시세 상승에 대한 기대감이 있는 곳이기도 하다. 현재 착공 중인 GTX-A노선은 내년 상반기 일부 구간이 조기 개통 예정이다. 서울혁신파크에는 복합문화쇼핑몰과 60층 높이 랜드마크 건물 등을 품은 산업·주거·문화 융복합도시가 들어선다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “서울 아파트뿐만 아니라 흑석 등 주요 재개발 구역들도 현재 반등세가 뚜렷한데, 은평구의 재개발 구역들은 서울 중심에서 떨어져있는 입지적 단점 때문에 덜 오른 측면이 있다”면서 “아직 저평가 구간에 있다고 볼 수 있다”고 했다.

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