전세 가구 2곳 중 1곳 '역전세'…절반 이상 내년 상반기까지 만기도래

한은, 경제전망 보고서에서 깡통전세·역전세 분석
역전세 가구 비중 52.4%로 1년 5개월만에 두 배 급증
깡통전세도 2.8%서 8.3%로 껑충 뛰어
역전세·깡통전세 절반 이상, 내년까지 만기 도래

[이데일리 최정희 기자] 전세 가구 2곳 중 1곳은 현재의 전세보증금이 최근 시세보다 비싼 ‘역전세’인 것으로 조사됐다. 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주려면 어디선가 돈을 더 구해와야 한다는 얘기다. 이러한 역전세 가구의 절반 이상은 전세 만료 기한이 내년 상반기내에 도래한다.

한국은행이 25일 경제전망 보고서, 일명 ‘인디고북(Indigo Book)’을 통해 이 같은 내용이 담긴 깡통전세·역전세 현황 및 시사점을 발표했다. 한은은 이번 경제전망 보고서부터 서술식으로 전환하고 핵심이슈와 중장기 심층연구를 확충하는 등 확대·개편했다.

한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 약 200만건(작년 평균) 중 깡통전세 위험 가구 비중은 4월 8.3%(16만3000호)로 작년 1월 2.8%(5만6000호)보다 세 배 가량 급증했다. 깡통전세는 기존 전세보증금이 집값보다 비싼 경우를 말한다. 역전세 위험 가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7000호)에서 52.4%(102만6000호)로 두 배 가량 증가했다.

이러한 마이크로 데이터는 2021년 6월부터 전월세 신고제가 시행된 이후 신고된 거래만을 대상으로 분석했기 때문에 인구주택총조사 약 325만건(2020년 기준)보다 적은 편이다. 이에 따라 실제 깡통전세, 역전세 위험가구 규모는 이보다 더 많을 것으로 추정된다.

지역별로 보면 서울의 경우 깡통전세와 역전세 비중이 각각 1.3%(7000호), 48.3%(27만8000호)인 반면 비수도권은 14.6%(9만7000호), 50.9%(33만8000호)로 비수도권이 높았다. 경기·인천도 각각 6.0%(4만3000호), 56.5%(40만6000호)로 높은 편에 속했다.

깡통전세의 경우 전세보증금이 매매시세보다 평균 2000만원 정도 높았으나 0.9%인 1000호 정도는 1억원이나 높은 경우도 있었다. 역전세의 경우 기존 전세보증금이 최근 보증금 시세 대비 7000만원 정도 높았다. 그러나 이 역시 격차가 큰 상위 1%의 경우 그 액수가 3억6000만원까지 벌어졌다. 3000호 정도는 5억원도 초과했다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주려면 5억원 이상을 다른 곳에서 구해와야 한다는 얘기다.

한은은 “깡통전세, 역전세 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데 올 하반기와 내년 상반기에 상당 부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

깡통전세 계약 중 올 하반기와 내년 상반기에 만기 도래하는 비중은 각각 36.7%(6만호), 36.2%(5만9000호)에 달한다. 역전세 역시 올 하반기 28.3%(29만호), 내년 상반기 30.8%(31만6000호)가 전세 기한이 만료된다.

한은은 “깡통전세와 역전세 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐 아니라 주택시장의 하방 압력을 높일 수 있다”고 밝혔다. 특히 전세보증금이 7억원을 넘는 고가의 전세나 담보대출이 많은 주택은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사에서 운영하는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없다.

한은은 “임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”며 “깡통전세, 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방 압력으로 작용할 수 있다”고 언급했다. 임차인이 선순위 채권자 지위를 확보하기 위해서는 전세 확정일자가 반드시 다른 권리관계 설정 시점보다 우선돼야 한다.

최창호 한은 조사국장은 전일 기자브리핑에서 “2년 전 전세를 끼고 갭투자한 물량의 (임대 계약 종료가) 돌아오는 것을 확인했다”며 “이것이 향후 주택시장 하방 요인으로 작용할 수 있다”고 밝혔다.

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)