상가 임대차 기간 종료 후 보증금을 못 돌려받을 때, 월세 내야 하나?[로앤톡]

상가 임대차와 관련해 임대인과 임차인은 계약에서부터 서로 신경이 곤두 서 있을 수밖에 없다. 임차인 입장에서는 자신의 예산과 사용 목적에 맞는 적정한 물건을 찾아야 하고, 매물이 주변 시세에 비해 너무 비싸게 나온 것이 아닌지도 따져봐야 한다. 기존 하자나 인테리어, 원상회복까지 고민해야 하는 상황. 임대인으로서는 임차인이 월 임차료를 잘 낼 수 있는 능력이 있는지, 업종이 상가와 잘 맞는지, 인테리어를 하면서 기존 시설을 훼손하지는 않을지 고민스럽다.

법무법인 길도 윤예림 변호사

하지만 상가 임대차에서 가장 분쟁이 많이 생기는 것은 임대차 기간이 만료된 이후일 것이다. 임대차 기간이 만료할 때 임차인은 임대인에게 임차물을 반환하고, 임대인은 보증금에서 밀린 월 임차료 등을 공제하고 나머지를 임차인에게 돌려줘야 한다. 만약 계약기간이 만료됐는데 임차인이 목적물을 반환하지 않으면, 임대인은 임차인의 불법 점유를 이유로 명도소송을 제기해서 강제로 내쫓을 수 있다. 반대로 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임차보 증금반환청구소송을 제기해 확정판결을 받은 후 그 부동산을 경매 처분해 임대차보증금을 회수할 수 있다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 나갈 수 없을 때 월세를 지급해야 할까? 이러한 경우 대법원은 “임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우, 건물의 불법점유로 인한 손해배상의무가 없다”고 판시하고 다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076판결). 다만 임차인이 임차건물의 점유와 함께 사용, 수익까지 한다면 임차인의 책임은 달라진다.

임대차계약 종료 후에 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 목적물 점유는 동시이행항변권을 행사하는 것이므로 불법점유가 아니다. 하지만 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 동안 임차물의 사용·수익으로 인해서 실질적으로 이득을 취한다면 이를 부당이득으로 반환해야 한다. 즉 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 영업을 지속함으로써 임차물을 사용·수익한다면 월세를 부담해야 한다.

하지만 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 때 해당 점포를 비우고 나간다면 당연히 월세를 부담할 이유가 없다. 또한 어떤 연유로 임차인의 집기류와 비품을 그대로 두고 나와도 임차목적물을 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 것이 없다면 임대인에게 손해가 발생했어도 임차인은 부당이득반환 의무가 발생하지 않는다. 즉 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 때 점포를 비우지 않아도 영업하지 않는다면 월세를 지급할 필요가 없다.

즉 임차인 입장에서는 실질적으로 영업을 하느냐 마느냐로 월 임차료 지급 의무가 발생하고, 만약 임대차 기간 만료 후 실질적으로 영업을 하지 않았는데, 임대인이 월 임차료를 공제하고 보증금을 반환하였다면, 임차인은 이에 대하여 달라고 청구할 수 있다.

■ 관련 판례 [동시이행항변권과 임차인의 부당이득]
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.
(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결)

윤예림 변호사(법무법인 길도)