[알기 쉬운 부동산] 주의 필요한 수익형 상가투자

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

한국부동산원의 올 1분기 임대동향조사에 따르면 세종과 대전의 중대형 상가 공실률은 각각 21.5%, 16.2%에 달한다. 그렇다 보니 분기수익률 기준 임대수익률은 세종이 0.84%, 대전은 0.94%에 불과하다. 수익형 상가는 소비트렌트와 상권 환경변화, 상품 특성 이해는 물론 마케팅기법에 현혹될 수 있어 주의가 필요하다.

수요 측면에서 코로나19 이후 온라인 채널을 통한 상품구매가 확대되고 단기적으론 고금리 고물가로 실질소득 감소와 소비위축을 통해 시장 어려움이 가중되고 있다. 더구나 양극화된 소비시장에서 고급화 수요는 백화점으로, 일상생활의 간편 소비는 편의점 이용이 증대되고 있다.

공급 측면에서 신규 공급 과잉은 여전하다. 대규모 도시개발과 택지공급을 주도하는 LH 등 공공개발자는 사업비 부담 완화를 위해 상업용지 비중을 높이고자 한다. 조성원가보다 높은 가격으로 경쟁입찰을 거쳐 매각하면 사업성 개선에 유리하기 때문이다. 이어서 고가 낙찰 받은 상가개발주는 장래 지역발전 비전을 소재로 적정가치 이상의 분양 가격 책정 후 할인분양하는 수법, 기대 임대수익률에 맞춘 입주임차인을 단기적으로 확보해 투자자를 안심시키는 마케팅 전략으로 상가 투자자를 유인한다.

단일 주체가 총괄 임대 관리하는 백화점 등은 입주업종 다양화나 특화 전략으로 집객력을 유지하나 구분소유된 집합상가는 소유자에 의해 개별 임대되므로 동일 건물 내 업종중복과 경쟁상황이 올 수도 있고, 총괄관리 없이 유휴 방치되기도 한다.

수익성에 비례해 가치가 부여되는 수익형 부동산은 임대료 인하가 곧 매각 가능 가격 하락으로 이어지기 때문에 표면임대료는 유지한 채, 몇 개월간 임대료를 면제하는 식의 방법이 세종 등 지역시장에 보편화돼 있다. 내실 없는 호가 임대료 수준보다 실질적인 수익성과 수익 가치를 심도 있게 따져 봐야 할 이유이기도 하다. 공실 발생 시 관리비는 소유자의 또 다른 부담이 된다. 노후 대비 투자가 애물단지가 되지 않도록 시장과 상품에 대한 투자자의 주의 깊은 이해가 필요하다.