정부는 '사전청약' 늘린다는데, LH연구원 "시장침체 시킨다" 진단

(고양=뉴스1) 김진환 기자 = 윤석열 정부의 신(新)공공분양 모델인 '뉴홈' 사전청약이 시작된 6일 오전 경기도 고양시 덕양구 삼송동 고양창릉지구 현장접수처 외벽에 '고양창릉 사전청약' 플래카드가 붙어 있다. 2023.2.6/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부가 '뉴:홈' 흥행에 힘입어 사전청약 물량 확대를 검토하는 가운데, 사전청약이 부동산시장 침체를 가속화 한다는 연구기관의 분석이 나와 우려가 커지고 있다. 정부가 올해 사전청약을 계획한 물량은 총 7430가구다.

23일 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원은 최근 연구기획 보고서 '공공분양주택 사전청약이 부동산시장에 미친 영향과 과제'를 발간하고 이같이 진단했다.

사전청약은 3기 신도시 등 수도권 공공택지를 중심으로 분양되는 주택을 시세 대비 60~80% 의 수준으로 저렴하게 선(先)공급하는 제도로, 집값 급등기 2030세대의 패닉바잉을 막기 위해 문재인 정부에서 도입했다. 무주택 실수요자의 내집마련 시기를 앞당겨 심리적 불안감을 해소하고 주택 매수수요를 청약 대기수요로 흡수해 치솟는 부동산 가격을 진정시킨다는 목적이었다.

정부는 2020년 8월 4일 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안'에서 이같은 계획을 발표하고 2021년 7월부터 사전청약을 시행했다. 당시 정부가 사전청약을 계획한 물량은 2021년 3만2000가구, 2020년 3만2000가구 등 총 6만4000가구에 달했다.

연구원은 "사전청약 제도 발표 당시 시장에 패닉바잉 현상이 나타난 상황에서 시장안정화에 심리적으로 기여했을 것"이라며 "향후 공급 물량이 꾸준히 증가할 것이라는 신호를 시장에 전달했을 것으로 기대한다"고 평가했다.

그러나 지금과 같은 하락장에서는 사전청약이 오히려 부동산 시장을 더 침체시킬 수 있다는 게 연구원의 진단이다. 현재 부동산 시장은 금리인상 여파로 매수세가 위축되면서 거래량이 줄고 전국 미분양 물량이 7만채에 육박하는 등 급격히 침체돼있다.

연구원은 "대다수 전문가는 부동산 시장 하락 시점에는 사전청약의 효과가 사실상 거의 존재하지 않을 것이라 판단했다"며 "부동산시장이 하락하는 시점에는 분양가, 본청약 및 입주시기 일정에 대한 불확실성이 수요자의 불안감을 키울 수 있고 시장의 침체에 대한 증거가 되어 오히려 공급을 위축시킬 수 있다"고 진단했다.

하락기에 낮은 가격으로 공급이 지속적으로 이뤄지면 부동산시장 침체를 가속화 시킬 수 있으며 건설사 입장에서는 미분양 리스크에 대한 부담감이 가중되고 공공도 공사 재무 상태에 부정적인 영향을 받을 수 있다는 게 연구원의 판단이다.

그러나 정부는 시장이 하락기인 올해도 윤석열 정부의 공공주택 브랜드인 '뉴:홈' 등을 통해 7430가구의 사전청약을 계획하고 있다. 작년 말 사전청약을 진행한 3125가구와 합치면 총 1만555가구 규모에 달한다. 앞서 공급한 '고양창릉' '양정역세권' '남양주진접2'가 평균 15.1대 1의 경쟁률로 흥행함에 따라 물량 확대도 검토 중이다. 사전청약 횟수를 늘리고 시기를 앞당기거나 공급물량을 늘리는 방안 등을 검토 중이다.

연구원은 사전청약 제도의 효율적인 운영을 위해서는 개선방안이 필요하다고 제언했다. 양진아 토지주택연구원 책임연구원은 "선택과 집중을 통해 사업지연 발생가능성이 낮은 지역에 한해서만 사전청약으로 주택을 공급할 필요가 있다"며 "주택 매수를 적극 시도하는 타깃층을 사전 파악해 공급유형, 청약방식을 단순화 하는 방안을 고려해야 한다"고 말했다.

또 "현재 '뉴:홈'의 일부 물량이 사전청약으로 공급되고 있는데 작년 11월부터 공공택지 사전청약 의무폐지가 거론되고 있는 상황"이라며 "정부의 부동산정책이 계획보다는 대응에만 초점을 맞춰 시행과 폐지를 반복하면서 부동산 시장을 더 복잡하고 불안정하게 만드는 요인이 되고 있다"고 지적했다.

양 원구원은 "그러나 사전청약 제도는 전 정부에 이어 뉴:홈 제도까지 꾸준히 진행되고 있으며, 뉴:홈 사전청약 물량의 경우 선호가 높은 양질의 입지에 일부 물량이 공급됨에 따라 현 시점에서 주거 안정을 필요로 하는 무주택자들에게 도움이 될 수 있을 것이라고 본다"고 덧붙였다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr