빨라지는 신통기획? “물량은 작년과 동일 수준”… 선정 구역 확대 가능할까

신통기획, 공모→수시 신청 방식 전환
“예정 물량 작년과 비슷… 선정구역 늘려야”
“시장상황 달라져… 물량보다 동의율 중요” 지적도

서울시가 신속통합기획 재개발사업 선정방식을 연1회 공모에서 수시로 전환하겠다고 밝혔지만 사실상 선정 물량이 지난해와 동일한 것으로 알려졌다. 수시 공모로 전환이 의미를 갖기 위해서는 선정 구역을 확대해 물량을 늘려야 한다는 지적이 나온다.

23일 서울시에 따르면 지난 7일 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 매년 한 차례 공모로 진행했던 재개발 후보지 선정방식을 ‘수시 신청’으로 전환한다는 내용을 발표했다. 시는 연내 후보지 3만4000가구 이상을 추가 선정할 계획이라고 밝힌 바 있다.

수시 선정으로 전환되면 그동안 공모에서 떨어진 구역 중 탈락 이유를 개선한 구역의 경우 공모 일정을 기다릴 필요 없이 빠르게 사업 착수가 가능할 것으로 보인다. 업계에서는 공모에서 떨어진 구역의 경우 공모일을 기다리는 과정에서 소유자 간 갈등 등으로 사업 동력을 상실하는 것을 막을 수 있다고 보고 있다. 가로주택정비사업이나 모아타운 등 주민들의 선호도가 낮은 다른 사업유형으로 우회 추진되는 것도 방지할 수 있을 것으로 기대된다.

실제로 용산구 한남뉴타운에서 유일하게 정비구역에서 해제됐던 한남1구역이나 종로구 창신12구역 등 신통기획에 재차 공모하는 지역들의 경우 이번 발표 이후 기대감이 커지고 있다. 정비업계 한 관계자는 “이번 발표는 후보지 선정에 시간을 줄일 수 있다는 점에서 의미가 있다고 본다”며 “실제 선정 사례가 나와봐야 알겠지만 그동안 신통기획에 탈락한 지역들의 경우 기대가 커질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

그러나 일각에서 연내 추가 선정할 후보지 3만4000가구 물량이 작년 공모에서 선정한 물량과 동일한 수준이라는 비판이 나오고 있다. 지난해는 25개소가 선정됐는데, 작년과 유사한 규모의 사업구역이 선정된다고 가정할 때 자치구 당 1개소 내외 정도밖에 되지 않는다는 것이다.

업계에서는 물량 자체가 늘어나지 않을 경우 다른 사업유형으로 우회 추진되는 부작용을 여전히 피하기 어려울 것이라고 본다. 가로주택정비사업이나 모아타운 등 다른 사업유형과 달리 신속통합기획을 통한 재개발사업은 기반시설 기부채납이나 임대주택 공급 등이 포함돼 있어 장점이 더 많다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 건설동향브리핑에서 “신통기획은 적극적으로 사업 추진을 희망하는 곳이 선정 구역에 비해 훨씬 많은 편”이라며 “사업추진은 희망하나 노후도 등이 상대적으로 양호해 신청하지 못한 구역을 포함하면 사업추진을 희망하는 구역 대비 선정구역 수가 지나치게 제한적인 수준”이라고 말했다.

뿐만 아니라 자치구 단위에서도 재개발사업 신청 과정에 공공지원을 확대해야한다고 주장했다. 이 연구위원은 “재개발사업은 구역 경계가 명확하지 않아 사업성 분석이나 동의 대상을 확정하는 과정이 어렵고, 경제적 부담 여력에도 재건축사업에 비해 사업추진이 매우 어렵다는 특성이 있다”며 “신통기획 포함한 민간시행 재개발사업에 대한 공공 지원이 소극적인 편”이라고 평가했다.

다만 현재 부동산 시장의 불확실성이 높아지고 사업 추진이 어려워진 상황에서 단순히 지정 물량을 늘리는 것이 의미가 크지 않다는 비판도 있다. 공사비나 시공사 선정 등 모든 과정에서 주민들의 동의율이 중요한데 지금은 이 동의율을 높일 방법을 찾기 어려운 시장 상황이라는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “작년과 올해 시장이 너무 다르기 때문에 재개발 사업 추진 자체가 어려운 상황”이라며 “중요한 것은 얼마나 빨리 공사에 들어갈 수 있느냐 얼마나 세대 수가 늘어날것이냐 하는 점인데, 지정 물량을 아무리 늘려봐야 높아진 공사비 등으로 주민 동의율이 나오지 않으면 의미가 없다고 본다”고 지적했다.