[의정칼럼] 전세사기 사건·역(逆)전세난 대책 등에 관한 의견

임미선 강원도의원

인천, 동탄 등 수도권에서 발생한 ‘전세 사기 사건’으로 2년간 한시적으로 적용되는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이 발의됐다. 특별법에 따른 피해자로 인정된다면, 경매 시 우선매수권 부여, 공공임대주택의 입주, 저금리 대출 등을 받게 되지만, 피해자 범위 및 구제 방식 등에 있어 여야의 입장 차이가 커 난항을 겪고 있다. 월세 없이 보증금만으로 집을 빌려주는 전세제도는 대한민국이 유일하다. 집주인 입장에서는 전세보증금을 이용한 이자 소득이나 투자를 가능하게 했고, 세입자 입장에서는 내 집 마련의 가교 역할을 톡톡히 해낸 것이 바로 전세제도다.

그렇게 수십 년을 성행한 전세제도가 오늘날 사회 혼란을 주는 존재로 급부상하게 된 이유는 무엇일까? 두 명 이상 모이면 대화의 주제는 슬그머니 아파트로 시작해 아파트로 끝났던 2020년 무렵이다. ‘벼락거지’라는 신조어가 생기고, 아파트 갭투자로 불과 몇 개월 만에 몇천, 몇억을 벌었다는 소식이 곳곳에서 들려왔다. 대한민국이 배 아픈 사촌들로 가득했다.

지난 정부의 부동산 정책은 임차인 보호와 다주택자들을 규제하는 기조 아래 2020년 7월 ‘임대차 3법’을 시행했다. 임대차 3법은 임차인에게 갱신청구권을 부여해 계약 기간을 2년에서 4년으로 늘리고, 임대료 인상률을 5% 상한으로 두는 등 임차인의 권리가 대폭 증진되었다. 그러나 이러한 법 취지와 달리 현실에서는 보증금이 급격하게 폭등했고, 서민 주거를 위한 지원이라는 명목하에 대출이 늘어났으며, 그 결과 초기 자본 없는 갭투자가 판을 치게 되었으니 어찌 보면 전세 사기 사건은 이미 충분히 예견된 일이었을지도 모른다.

문제는 전세 사기 사건이 ‘역전세’(전세 계약을 갱신하거나 새로운 계약 시 이전 계약보다 보증금이 낮아진 상황)를 전국적으로 확산시키고 있는데, 이는 집값이 최고조에 달했던 2021년 하반기에 계약한 대다수의 전세 계약의 만기가 올 하반기로 다가오고 있어 폭풍 전야와 같은 상황이다. 더욱이 전세보증금이 매매가보다 높은 소위 ‘깡통주택’의 경우에는 이러한 역전세가 더욱 심각해질 수밖에 없고, 그 피해는 고스란히 세입자에게 전가될 수밖에 없다.

이러한 역전세 현상은 강원도라고 안심할 수 없다.

주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면, 지난 2월 말 기준 도내 ‘집중관리 다주택채무자’의 보증가입 물건이 17건으로 집계되었다고 하는데, 이마저도 임차인이 전세보증보험에 가입하지 않으면 악성 임대인인지를 알 수 없기 때문에 실제로 발생할 보증금 미반환 사고는 더 많아질 수밖에 없다. 실태 파악과 대책을 미리 세워야 하는 이유이다.

이제라도 주택 임대 시장의 정상화를 위해 졸속으로 처리되었던 임대차 3법의 재검토와 개선방안을 과감하게 논의해야 한다. 속출하고 있는 법의 부작용과 시장의 왜곡을 바로잡지 않은 채 임차인의 주거 안정과 권익 보호를 주장하는 것은 어불성설이며, 결코 실효성 있는 정책과 방안이 나올 수 없다.

강원도 또한 정부 정책에만 기대지 말고 전세 사기 현황 등을 조사하고, 피해 대책과 예방 정책을 선제적으로 준비해야 한다. 이를 위해 도내 부동산 취약 계층에 대한 전세 사기 등 특별 단속과 거래 과정에서의 허위·과장 광고, 무자격·무등록 불법 중개 행위 등 대대적인 점검 또한 필요하다.

장기적으로는 전세제도의 방향성과 실질적인 제도 개선을 근본적으로 고민해야 할 시점이다. 집값의 일정 비율 이하로 전세금을 설정하는 ‘전세가 상한제’나 전세권설정등기 및 전세보증보험의 내실화는 역전세 대란을 타개하기 위한 한 방법이 될 수 있다. 관련 정책과 대처 방안이 사후약방문(死後藥方文)이 되지 않기를 바란다.