시세보다 높게 경매 낙찰 왜?···토지거래허가구역 아파트에 입찰 몰린다 [집슐랭]

실거주 의무 없고 자금출처 제출 안해
매수심리 개선에 집값도 낙폭 둔화
올 '압·여·목·성' 낙찰가율 83.5%
은마 84㎡는 2억이상 비싸게 팔려
투기과열지구 재건축 물건도 인기

사진 설명

[서울경제]

서울 아파트 매수심리가 살아나고 낙폭이 둔화되면서 각종 규제를 피할 수 있는 경매 시장에 ‘틈새 수요’가 몰리고 있다. 특히 강남 등 토지거래허가구역의 경우 경매로 아파트를 취득하면 일반 매매와 달리 2년 실거주 의무를 면제받을 수 있는 데다 자금 출처를 제출하지 않아도 돼 투자자들의 관심이 크다.

19일 법원 경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 최근 토지거래허가구역 지정이 1년 더 연장된 압구정·여의도·목동·성수동의 아파트 경매 낙찰률과 낙찰가율은 서울 평균을 크게 웃도는 것으로 나타났다. 올해 1~5월 현재까지 총 33건의 경매 중 15건이 낙찰되며 낙찰률은 45.5%로 나타났다. 매각가율은 83.53%에 달했다. 평균 응찰자 수는 16명이었으며 양천구 목동에서 진행된 경매 물건에는 최고 63명이 몰리기도 했다.

이는 서울 평균치보다 높은 수치다. 지지옥션의 ‘2023년 4월 경매동향보고서’에 따르면 서울 아파트 낙찰률은 1월 44.0%에서 2월 36.1%, 3월 33.1%를 거쳐 지난달 19.0%까지 떨어졌다. 4월 평균 낙찰가율은 76.5% 이었고 평균 응찰자 수는 7.9명으로 나타났다.

다른 토지거래허가구역 지역인 강남구 청담·대치·삼성동, 송파구 잠실동에서 진행된 경매에도 응찰자들이 대거 몰리며 높은 매각가율을 보였다.

18일 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용 84㎡는 26억 5288만 원에 낙찰되며 화제를 모았다. 해당 물건에는 이례적으로 45명의 응찰자가 몰리면서 최근 거래된 같은 면적 실거래가 24억 3000만 원보다 2억 원 이상 비싸게 매각됐다. 이는 2월 서울시가 은마아파트 정비구역 지정을 고시한 데다 상가 소유주 분쟁이 해결돼 조합 설립을 목전에 두고 있어 조합원 지위 양도 제한 전 마지막 기회라는 점이 작용한 것으로 보인다.

전문가들은 대치동이 토지거래허가구역인 점도 영향을 미쳤다고 보고 있다. 토지거래허가구역은 2년 실거주 의무가 있지만 경매로 취득하면 실거주를 하지 않아도 된다. 게다가 자금 출처를 밝힐 의무도 없다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “구미시에 거주하는 낙찰자가 최근 강남을 위주로 아파트 값 낙폭이 둔화되고 상승 반전한 상황에서 재건축이라는 상승 재료가 있는 은마에 높은 투자가치가 있다고 보고 실거주하지 않아도 되는 경매로 물건을 취득하고자 한 것으로 보인다”며 “다만 차순위 금액이 24억 1500만 원으로 낙찰가와 2억 원 이상 차이가 나는 점으로 미뤄볼 때 조금 비싸게 산 감은 있다”고 말했다.

토지거래허가구역뿐 아니라 투기과열지구 내 재건축 경매 물건도 인기를 끌고 있다. 지난해 2월 최저가 39억 원에 나온 압구정동 현대아파트는 46억 1000만 원에 낙찰됐다. 이는 3월 실거래가(45억 9000만 원)보다 높은 금액이다. 해당 경매 물건을 내놓은 사람이 10년 이상 주택을 보유하고 5년 이상 실거주한 물건으로 조합원 지위 양도를 받을 수 있기 때문에 높은 금액으로 낙찰된 것으로 보인다.

한국부동산원이 발표한 5월 3주(15일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 고가 아파트가 밀집된 강남 3구가 속한 동남권은 5주 연속 상승세를 지속했다. 지난주 각각 0.01%, 0.02% 올랐던 강남구와 서초구는 이번 주 모두 0.1% 올라 서울 자치구 가운데 상승 폭이 가장 컸다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com