공실 없어도 “쇼핑몰 비전 없다”… 상가→오피스텔 재건축 사례 늘어

신림 르네상스 쇼핑몰도 주상복합으로 탈바꿈
동의율 80% 모두 얻어 재건축 결의
“구분소유상가 경쟁력 약해… 재건축 사례 늘 것”

정부가 2021년 집합건물 재건축 허가 요건 완화하면서 상가 재건축 사례가 늘어나고 있다. 특히 구분소유자들로 구성된 쇼핑몰 상가 건물은 온라인과 모바일 쇼핑으로 소비 트렌드가 변화하면서 인기가 시들해졌고, 이런 이유로 공실이 없어도 오피스나 오피스텔로 재건축하는 사례들이 생기고 있다.

19일 부동산 업계에 따르면 서울 관악구 신림 르네상스 쇼핑몰 구분소유자들은 재건축 결의 (건물을 철거해 새 건물의 대지로 이용할 것) 동의 요건인 동의율 80%를 넘겨 주상복합으로 탈바꿈을 계획 중이다. 재건축 사업 추진을 위한 동의율이 인원수 뿐 아니라 대지지분으로도 80%를 넘겼다.

신림 르네상스 쇼핑몰 /쇼핑몰 관리단

신림역 일대는 서울 서남부 지역 대표 유흥 상권으로, 7번출구 바로 코앞에 있는 신림 르네상스 쇼핑몰은 567.8평(1877㎡) 규모의 대형 상업시설이다. 2004년에 지어져 현재는 의류매장 뿐 아니라 나이트클럽, 노래방 등 유흥시설도 들어서 있다. 공실률이 10%도 되지 않을만큼 상가 건물은 대부분 채워져 있고 인근 유동인구도 많다.

르네상스는 지난해 조합 방식 재건축을 진행한 바 있다. 동의율 80%를 넘기면서 재건축 조합도 설립했지만 일반상업지역 용적률은 800% 이상을 넘을 수 없다는 규제 때문에 발목이 잡혔다. 조합원이 부담해야하는 금액이 예상보다 컸던 탓이다. 그래서 이번엔 매각해 다시 재건축하는 방식으로 결의했다. 현재는 상업시설과 오피스텔을 합친 한 동짜리 주상복합으로 탈바꿈을 준비 중이다.

르네상스 쇼핑몰 관리단에 따르면 현재 전체 상가의 영업률은 90%를 넘는다. 공실이 거의 없는데도 불구하고 재건축을 진행하려는 이유는 구분소유자들 대부분이 쇼핑몰에 대한 비전이 크지 않다고 판단했기 때문이다. 건물 내 17개 에스컬레이터가 이미 작동을 멈춘지 수년이 지났지만 신규 수리 비용이 수십억씩 비용이 들어간다는 이유로 아무도 수리에 나서지 않고 있다.

르네상스 관리단 관계자는 “상가 장사가 잘 된다면 얼마든지 다들 수리하려고 하겠지만 소유자들 대부분이 1억5000만~2억원씩 투자해 임대료 몇 십 만원씩밖에 가져가지 못하는게 현실”이라고 말했다.

이처럼 상가에서 오피스텔이나 오피스 등으로 재건축 사례는 계속 늘어나고 있다. 예전에는 집합건물이 재건축 허가를 받으려면 해당 건물의 구분소유권자 모두의 동의를 받아야 했다. 구분소유자의 80%가 찬성하면 재건축 결의는 가능했지만 이후 건축허가 단계에서는 100%의 동의가 필요해 사실상 모든 소유주의 동의가 필요했다. 이로 인해 속칭 ‘알박기’ 문제가 발생했고, 2021년엔 집합건물 재건축 허가 요건을 완화하면서 80%의 동의만 있어도 추진이 가능해졌다.

실제로 동대문패션관광특구 중심에 있는 굿모닝시티도 재건축 결의 요건 동의율 80% 충족시키면서 오피스로 탈바꿈 준비를 마쳤다. 수원시의 북수원 패션아울렛도 지난해 6월 재건축 심의 통과한 데 이어 이번달 수원시로부터 건축허가를 완료했다. 집합건물 재건축 규제완화 이후 건축허가까지 받은 국내 첫 사례가 됐다.

전문가는 이 같은 재건축 바람이 오프라인 쇼핑몰 상가 중에서도 구분소유 상가의 특징이라고 설명한다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “2010년대 초반 이후로 구분소유상가는 경쟁력을 잃어가는 상황”이라며 “영등포 타임스퀘어나 IFC몰 등 단일 주체가 소유하고 관리하는 상가는 홍보나 판매전략 등 전략적으로 움직이기 훨씬 용이하지만 구분소유상가는 상가 하나하나를 개인이 소유하고 있다는 구조적인 문제점 때문에 운영이 잘 되지 않고, 재건축 사례도 늘고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

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