전세 사기, 어떻게 피할까…변호사들이 말하는 ‘다섯 가지’ 비법

[비즈니스 포커스]

사회 초년생들을 대상으로 대전 대덕구와 동구에서 30억원 상당의 전세 사기를 벌인 일당이 최근 경찰에 붙잡혔다. 범행을 주도한 인물은 50대 A 씨였고 공인중개사 4명도 범행에 가담했다.

이들은 대덕구 중리동과 동구 가양동 일원의 다가구 주택 신축 건물을 사들인 뒤 세입자 37명에게 전세금 약 30억원을 받았다. 하지만 계약 기간이 종료된 이후에도 돌려주지 않은 혐의를 받고 있다. 특히 A 씨는 공인중개사를 통해 세입자들에게 “선순위 임차인이니 안심해도 된다”고 속여 전세 계약을 한 것으로 나타났다.

전세 제도는 복잡하고 허점이 많다. 한순간의 부주의로 쉽게 큰 금전적 피해를 볼 수 있는 이유다. 게다가 앞선 사례처럼 최근에는 공인중개사들까지 사기에 연루되는 경우들이 많아 피해자들이 쉽게 전세 사기에 속아 넘어가는 일도 속출하고 있다.

전세금은 대부분의 세입자들에겐 전 재산이나 다름없는 ‘목돈’이다. 피해를 본다면 겪는 상실감이 이루 말할 수 없을 만큼 크고 심각할 수밖에 없다.

전문가들은 전세 사기를 예방하기 위해선 반드시 계약 전후에 확인해야 하는 사항들을 챙겨야 한다고 조언한다. 한경비즈니스가 새로운 미래를 위한 청년 변호사 모임(이하 새변)에 자문해 어떻게 하면 전세 사기 피해를 미연에 방지할 수 있는지 정리해 봤다.

1.전세 보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 살펴라

전세 사기 예방을 위해 가장 먼저 할 일은 계약 체결 전 전세 보증금 반환보증보험 가입이 되는지 확인하는 것이다.

전세 보증금 반환보증보험은 전세금으로 낸 돈을 계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 의무를 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 상품이다. 보통 전세 보증금 반환보증보험 가입은 계약 체결 후 이뤄지지만 계약 체결 전에 해당 상품에 가입할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 피해 예방을 위해 반드시 필요하다.

단 주의할 점도 있다. 전세 보증금 반환보증보험에 가입된다고 하더라도 가입 이후 우선 변제권이 소멸됐거나 묵시적 갱신, 계약 조건 변경이 있었음에도 보증보험 기관에 알리지 않은 경우가 종종 있다. 이때는 보험만으로도 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 일이 발생한다. 따라서 가입 여부뿐만 아니라 보험 약관도 반드시 확인해야 한다.

2. 주변 주택 시세를 확인하라

무심코 넘어갈 수 있는 주변 주택 시세 확인도 반드시 해야 한다. 특히 계약 체결 전 계약하려는 집과 비슷한 입지, 준공 연도, 면적을 갖춘 주변 주택의 시세를 봐야 한다. 주변 시세 대비 전세 보증금이 더 크다면 보증금을 돌려받기 어려운 이른바 ‘깡통 전세’일 수 있다.

이때 적은 돈으로 주택의 소유권 취득이 가능하므로 임대인의 보증금 반환 능력에 대해서도 신뢰하기 어려울 수 있다. 주변 시세는 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 비롯해 ‘디스코’, ‘임차인(임차in)’ 같은 사설 주택시세 제공 서비스, 공인중개사 등을 통해 확인할 수 있다.

3. 임대인이 누구인지 파악하라

계약 체결 전 임대인이 누구인지 직접 확인해야 한다. 공인중개사에게 계약 체결 전 안내받은 임대인과 실제 등기상 임대인이 다른 경우가 종종 발생하고 있기 때문이다. 임대인의 신원이 확실하지 않거나 등기상 임대인과 다른 것은 아닌지 확인할 필요가 있다.

임대인의 신분증과 인감 증명서를 보면 쉽게 확인할 수 있다. 또 임대인이 전체 부동산의 권리를 갖고 있는지, 혹은 일부 지분만 갖고 있는지도 봐야 한다. 만약 지분 소유권을 가진 임대인이라면 모든 지분권자들과 계약해야 피해를 보지 않을 수 있다.

또 임대인의 주소지 등기부등본을 떼 보고 임대인이 해당 주소지를 소유하고 있는지, 그 주소지 매물의 가치가 전세 보증금을 웃도는지, 그 주소지에 다른 근저당권이 잡힌 것은 없는지도 확인해야 한다. 특히 올해 3월부터 공인중개사를 통해 임대인 동의 시 임대인의 국세·지방세 체납 사실을 확인할 수 있게 됐다. 체납 사실 파악은 전반적인 임대인의 경제적 능력 파악에 도움이 된다. 따라서 공인중개사를 통해 임대인의 국세·지방세 체납 사실을 확인해야 한다.

한편 임대인이 법인이면 더욱 유의하자. 법인이 파산·청산하거나 깡통 법인이 임대인일 때 개인 임대인보다 돈을 받기 더 어렵다. 예를 들어 법인 직원의 3개월간 임금 채권이 법인 임대 부동산의 임대차 보증금보다 법인 재산에서 우선 변제되는 식이다. 꼭 법인 등기부등본과 자본금을 확인해야 한다.

4. 공인중개사의 면면을 확인하라

공인중개사가 한국공인중개사협회 공제회에 가입했는지도 살펴야 한다. 공제회에 가입한 공인중개사가 과실 또는 고의로 전세 사기 매물을 소개했다면 1년간 다수의 사기 피해자들이 한 명의 공인중개사에게 1억원에 한해 보상받을 수 있다.

또 공인중개사는 한국공인중개사협회 홈페이지에서 해당 지역에서 개업한 공인중개사가 맞는지 조회할 필요가 있다. 중개 보조원은 국가 공간 정보 포털 홈페이지 열람 공간에서 부동사중개업 조회로 검색할 수 있다. 계약을 진행하는 사람이 중개 보조원인지, 공인중개사인지 확인하고 성실하게 매물에 대해 설명하고 확인하는지도 주의깊게 봐야 한다.

또한 정상적인 거래는 공인중개사 사무소에서 계약하기 마련인데 해당 사무소에 공인중개사 자격증이 있는지를 보고 해당 공인중개사가 직접 매물을 중개하는지 확인하도록 하자. 사무소가 아닌 아파트 현장에서 계약한다거나 공인중개사가 아닌 분양 사무소 직원 또는 관리인이 매물을 설명하고 계약하자고 한다면 더욱 유의해야 한다.

5. 계약서는 보고 또 보자

계약서 내용을 꼼꼼하게 들여다보는 것은 필수다. 협의한 내용이 맞는지, 임대인과 매물 주소가 맞는지 확인해야 한다. 이 과정에서 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음날까지 반드시 유지하겠다는 특약을 넣는 것을 추천한다. 다른 특약도 넣을 수 있다. 예를 들어 입주 6개월 동안 발견한 하자를 고쳐 주겠다는 약속을 임대인이 했다면 그 내용을 반드시 계약서에 넣는다. 또 임차인은 잔금일 다음날에 등기 상태를 반드시 확인해야 한다.

그리고 계약 체결 도중은 물론 계약이 체결된 이후에도 지속적으로 등기 내용에 변경이 있는지, 임대인이 변경되는지, 저당권이나 근저당권이 생겨 최우선·우선 변제권을 넘어가는 보증금 잔액에 대해 권리 침해가 없는지 확인해야 한다. 임대인과 연락을 지속하면서 임대인이 변경되거나 연락 두절이 되지 않는지도 살피면 전세 사기를 충분히 피할 수 있다.

김정우 기자 enyou@hankyung.com