농지 상속받았는데…양도소득세 얼마 내야 할까 [더 머니이스트-혜움의 택스 인사이트]

한경닷컴 더 머니이스트
세무법인 혜움 김창휘 세무사
사업용이냐 vs 비사업용이냐…달라지는 양도소득세율

이번 칼럼에서는 상속받은 농지의 양도소득세에 대해 이야기해 보고자 합니다.

적용세율(소법 104조)
1. 사업용 토지로 판정될 경우: 기본세율(6~45%)
2. 비사업용 토지로 판정될 경우: 기본세율+10% (16~55%)

세법에서는 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식의 수단으로 보유하다가 양도하면 비사업용 토지의 양도로 봐 기본세율에 10%를 더해 중과(重課)하고 있습니다. 사업용 토지냐, 비사업용 토지냐가 상속받은 농지의 양도소득세율 적용에 있어 가장 중요한 부분인 것이죠.

일반적으로 농지는 지역요건, 기간요건, 재촌·자경요건을 모두 충족해야 사업용 토지로 여겨집니다. 그러나 농지를 상속받은 경우 본인의 의지와 무관하게 취득했기 때문에 세법에서는 일정 요건을 갖춘 경우 재촌·자경요건을 완화해 적용하고 있습니다. 재촌이란 농지소재지에 거주하거나 농지소재지에 연접한 시, 군, 구에 거주 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하는 것을 뜻합니다. 자경은 농작물 경작, 다년생식물의 재배 등 법에 정한 방식으로 직접 경작하는 것을 의미합니다. 단, 사업소득 금액과 총 급여의 합계액이 연 3700만원 이상인 해가 있으면 그 해는 자경 기간에서 제외됩니다.

먼저 직계존속 또는 그 배우자가 8년 이상 재촌·자경 요건을 갖춘 농지를 상속하면 이 농지는 사업용 토지로 의제돼 상속개시일 후 기간 상관없이 양도세 기본세율을 적용받습니다. 8년의 기간을 충족하지 못하더라도 상속개시일로부터 5년 이내 상속받은 농지를 양도하는 경우 사업용 토지로 간주해 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 그러나 상속개시일로부터 5년을 경과한 후에는 상속인의 재촌·자경 여부에 따라 사업용 토지 여부가 달라지게 됩니다.

재상속이 이뤄질 경우 직계존속의 재촌·자경 기간 산정 시 그 배우자가 재촌·자경한 기간도 포함되며, 해당 규정은 2013년 2월 15일 이후 최초 양도분부터 적용합니다. 이같은 규정들은 상속개시일부터 양도할 때까지의 농지에 한해 적용되므로 지목 변경과 같은 행위를 할 때 주의할 필요가 있습니다.

비사업용 토지여도 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득해 2016년 1월 1일 이후 양도하는 토지에 대해서는 10%를 추가해 과세하지 않고 일반 세율을 적용하게 됩니다.

장기보유특별공제
※ 3~15년 이상 장기 보유 시 사업용 토지뿐만 아니라 비사업용 토지 모두 6%~30% 공제

과거에는 비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않았으나, 2016년 1월 1일부터 장기보유특별공제가 허용됐습니다. 하지만 보유 기간의 기산일을 당초 취득일이 아닌 2016년 1월 1일부터 적용하도록 했습니다. 2017년 1월 1일 이후 양도분부터는 당초 취득일부터 기산하도록 법을 재개정했습니다. 또 2021년 정부와 국회가 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율 인상 및 장기보유특별공제 적용 배제와 관련해 법 개정을 추진했으나 결국 국회를 통과하지 못하고 무산됐습니다.

자경농지 세액감면 (조특법69조①,조특령66조⑬)
자경 농지에 대한 양도소득 세액감면 제도는 토지 소유자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 양도하는 경우 일정 세액을 감면해 주는 제도로 농지의 양도에 따른 조세부담을 경감하는 데 그 취지가 있습니다. 이 제도 역시 상속 농지의 경우 일정 요건을 완화해 주고 있으며 이중 몇 가지를 살펴보면 다음과 같습니다.

① 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속한 경우로 상속개시일로부터 3년 내 양도했을 때: 상속인의 재촌·자경 요건 관계없이 세액감면 가능

② 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속한 경우로 상속개시일로부터 3년을 경과해 양도했을 때: 상속인이 1년 이상 재촌·자경 후 양도한 경우 세액감면 가능

③ 직계존속이 8년 미만 재촌·자경한 농지를 상속 후 양도했을 때: 상속인이 1년 이상 재촌·자경 후 양도한 경우로 피상속인과 상속인이 재촌·자경한 기간을 합산해 8년 이상이 된 후 양도했다면 세액감면 가능

해당 세액감면은 1년에 1억, 5년에 2억 한도 내에서 100% 양도소득세 감면 규정을 적용합니다. 따라서 필지가 다수일 경우 해를 달리해 양도하면 세 부담을 전략적으로 줄일 수 있습니다.

간혹 농지를 지분으로 분할해 과세 기간을 달리한 뒤 양도하는 사람들이 있는데요. 현재 판례·유권해석들을 살펴보면 한 필지의 토지를 과세 기간을 달리해 지분별로 양도하고 감면을 각각 적용받는 경우 감면 한도 회피 목적 외에 다른 이슈가 없는 점 등 제반 사항을 고려했을 때 경제적 실질 관점에 따라 이를 하나의 거래로 간주해 과세한 경우가 많았습니다.

따라서 어떤 의사결정을 하느냐에 따라 납부세액이 크게 달라질 수 있으니 전문가의 도움을 받아 정확한 세무 상담을 받고 의사결정하는 것을 권합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세무법인 혜움

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독자 문의 : thepen@hankyung.com

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