관리비 증액 거절해도 계약해지 못해 누수 등 건물 하자 수리비는 건물주 몫 “지자체 상가 분쟁조정위 적극 활용”
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 꺾이고 엔데믹(감염병의 풍토병화)을 맞아하면서 주요 상권들은 활기를 되찾고 있습니다. 그래서인지 상가 임대인과 임차인 갈등도 덩달아 늘어나고 있습니다. 부동산 빨간펜에도 갈등을 겪는 임대인과 임차인들의 문의가 계속되고 있습니다. 상가임대차 상담센터 전문위원과 상가 전문 변호사 등에게 자문해 독자분들의 궁금증을 해결해 봤습니다.
Q. 같은 장소에서 20년 동안 음식점을 운영한 임차인입니다. 최근 건물 관리인이 건물주 가족으로 바뀌었습니다. 임대료는 5% 이내로 증액하겠지만 관리비는 10만 원에서 50만 원으로 올리겠다고 합니다. 관리비 지급을 거부하면 임대차 계약을 해지당할 수 있나요?
“상가건물 임대차보호법에서는 임대료나 보증금 증액 상한 규정이 있지만 관리비에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않습니다. 일부 건물주들이 이를 이용해 관리비를 ‘꼼수 인상’하기도 하는데요.
다만 임차인이 관리비 인상을 거부해도 현행 규정상 임대인이 계약 해지를 할 수 없다는 점을 기억하시기 바랍니다. 임대차 계약을 맺을 때 관리비 관련 규약을 따로 정하거나 별도로 약정한 것이 없다면 기본적으로 임대인과 임차인이 협의해서 결정하면 됩니다. 협의하실 때는 가게 주변 준공연도나 규모 등 비슷한 건물의 관리비 수준과 비교해 보고 이를 근거로 임대인을 설득하시기를 추천드립니다. 협의가 안 된다면 증액하기 전 관리비만 내면서 집주인에게 관리비 산정 근거 자료를 요청해 보길 바랍니다. 부당하게 올린 관리비를 이미 지급하셨다면 관리비 부당이득 반환 청구 소송을 제기할 수도 있습니다.”
Q. 2019년 7월에 지방 중소도시 한 건물에 음식점을 냈습니다. 2021년 7월 계약 연장에 대한 언급 없이 자동으로 계약이 연장됐습니다. 지난해 초 1억 원을 들여 인테리어까지 마쳤는데 지난해 7월 건물주가 불쑥 “동생이 만두 가게를 내기로 했으니 다음 계약 때 나가 달라”고 했습니다. 저희는 쫓겨나야 하나요? 투자 비용 1억 원은 돌려받을 수 있나요?
“상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다. 다만 상가임대차법 적용을 받으려면 임대차 계약의 보증 금액이 중요합니다. 보증 금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우는 법을 적용받지 못합니다. 지방 중소도시라면 환산보증금이 3억7000만 원 이하여야 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있겠네요. 계약갱신권을 쓸 수 있다면 이를 협상에 활용할 수 있습니다. 건물주 요구대로 계약을 해지하는 대신, 권리금이나 인테리어에 들어간 비용을 요구할 수 있겠죠.”
Q. 임차인 때문에 걱정이 많은 서울 사는 임대인입니다. 지난해 12월 애견유치원이 4층에 문을 연 이후 올해 2월 2층을 연구실로 임대를 내줬습니다. 2층 임차인에게 분명 4층에 애견유치원이 있다고 얘기를 했는데 3개월도 안 돼 시끄럽다고 계약을 해지해 달라고 합니다. 어떻게 조치하면 되나요?
“당장 보증금을 돌려주기보단 실제 소음 정도가 운영하기 힘든 수준인지 전문 기관에 의뢰를 해보는 것을 추천드립니다. 서울에 거주 중이시니 서울시에서 운영하는 상가건물임대차 분쟁위원회에 신청해 소음 정도를 측정, 판단받아 보는 것도 좋겠습니다. 비용도 무료입니다. 서울시 공정거래종합상담센터 홈페이지에서 신청서를 제출하면 됩니다.”
Q. 빌라 지하에서 교습소를 운영 중입니다. 장마철을 앞두고 누수가 고민입니다. 주인에게 고쳐 달라고 하니까 누수가 아니라고 합니다. 어떻게 해결해야 할까요?
“누수, 방수 등 관련 전문 업체에 의뢰해서 원인과 대책, 수리 비용을 확인해야 합니다. 누수 원인이 건물의 하자라는 전문 업체의 의견이 필요합니다. 이후에 비용 견적서를 건물주에게 제시해도 계속 조치를 하지 않으려 한다면, 건물주에게 내용증명을 보내 고지한 뒤 임차인이 전문 업체를 통해 직접 수리하고 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다.
수리해도 건물의 구조상 문제로 누수 해결이 어렵다는 진단이 업체로부터 나오면, 이때는 누수로 인한 피해에 대해 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 누수 문제가 심각해 도저히 임차가 불가능한 수준이라면 계약 해지도 함께 요구할 수 있습니다.”
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