더 떨어진다는데 누가 사겠어…은행 위기에 또다른 폭탄 될수도

다세대주택, 오피스가 가격하락 주도
무디스 지수 2011년 2분기부터 작년4분기까지 연속 상승 올 1분기에 멈춰
오피스빌딩 이전 매매가대비 30% 떨어진 가격에 거래되기도
연준 상업용 부동산대출 60%가 은행, 연쇄 위기 우려도

[AP=연합뉴스]

미국 은행위기의 새 뇌관으로 꼽히는 상업용부동산 가격이 2011년 이후 12년만에 첫 하락한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 대출의 60%를 담당하고 있는 은행권에 연쇄적인 손실을 안길 것으로 분석된다. 시장에서는 앞으로 더 큰 하락이 올 수도 있다는 전망이다.

17일(현지시간) 블룸버그통신은 무디스 애널리틱스 집계를 인용해 2011년 2분기부터 연속 상승했던 상업용부동산 가격지수가 올 1분기에 12년만에 꺾였다고 보도했다. 미국 상업용 부동산 가격은 올해 1분기 286.4를 기록해 작년 4분기 288.6 대비 0.76% 하락했다.

무디스 지수는 2002년 4분기 가격을 기준점 100으로 설정하고 있다. 이 지표는 2011년 2분기 127.4를 저점으로 12년간 매분기 성장을 이어왔다. 특히 약 10년간 완만한 상승세를 보이며 2020년 4분기에는 219.4까지 상승했다. 코로나 양적완화가 본격적으로 실시된 2021년부터는 급격한 상승 곡선을 그리며 작년 말에는 최고점 288.6까지 찍었다.

블룸버그는 1분기 지수 하락세는 다세대 주택과 오피스 빌딩이 주도했다고 분석했다. 아울러 앞으로 더 큰 폭의 하락 가능성도 제기됐다. 마크 잔디 무디스 애널리틱스 수석 경제학자는 “더 큰 가격 하락이 다가오고 있다”며 “미 경제가 경기침체를 가볍게 겪는다고 가정하면 약 10% 가량 더 떨어질 것이지만, 경기가 더 악화될 경우 훨씬 더 큰 폭으로 떨어질 수 있다”고 경고했다.

실제 상업용 부동산 기업인 코스타그룹에 따르면 고가 상업 부동산일수록 가격 하락폭이 더 컸다. 고가 상업용 부동산 가격은 8개월 연속 떨어졌고, 지난 3월에는 1년 전보다 5.2% 하락했다.

예컨대 최근 필라델피아 소재 상업용 건물 소유·관리 기업인 포스트 브라더스는 2019년 가을에 9250만 달러에 매매됐던 워싱턴DC 오피스 빌딩을 6700만 달러에 구입했고, 클라리온 파트너스는 샌프란시스코 오피스 타워를 10년 전 지불한 가격의 약 절반에 내놓은 것으로 알려졌다.

코로나 팬데믹 과정에서 재택근무가 많아지면서 도심 오피스 공실률이 높아졌고, 이에 따른 유동인구의 저하로 소매점과 식당들의 수익률도 떨어진 점이 원인으로 거론된다. 주요 상업용 부동산의 임대료는 낮아지고, 매물로 나오는 경우나 많아지고 있다.

상업용 부동산 가격 하락이 유발하는 더 큰 문제는 은행권 대규모 부실로 전이될 수 있는 점이다.

최근 발표된 연방준비제도(Fed)의 반기 금융안정보고서에 따르면 2022년 4분기 상업용 부동산 대출 잔액 3조6000억 달러(약 4800조원) 중 60% 이상을 미국의 소규모 은행이 담당하고 있다. 보고서는 “부동산 가치의 수정규모가 상당해질 수 있으며, 이에따라 은행의 신용손실로 이어질 수 있다”고 분석했다. 부실을 막기 위해 은행들이 대출 기준을 강화하면서 신용위축까지 우려되고 있다.