尹 "부동산 연착륙" 주문에 급해진 관계부처…어떤 해법 나올까

거래량 '회복세' 탔지만 예년에 비해 적어
이미 '종합대책' 발표돼…"나올 방안 제한적"

윤석열 대통령이 14일 청와대 영빈관에서 열린 '디지털플랫폼정부 실현계획 보고회'에 참석해 모두 발언하고 있다. (대통령실 제공) 2023.4.14/뉴스1 ⓒ News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 윤석열 대통령이 부동산 시장 연착륙과 주거약자 부담완화 방안 위한 대책 강구를 주문하면서 관계 부처의 움직임도 빨라질 전망이다. 전세사기 등 당면 과제를 해결하라는 것인데, 이미 관계부처가 세제와 대출 규제 완화 등 '종합대책'을 발표했었던 만큼 나올 수 있는 해법은 많지 않을 것으로 보인다.

◇'DSR' 완화 시급…"실질적인 수요 늘려야"

전문가들은 관계부처에서 내놓을 수 있는 대책에는 한계가 있다고 관측하는 한편, 시급한 과제로는 '거래 활성화'를 꼽으며 드라이브를 걸어야 한다고 설명했다.

앞서 국토교통부는 거래절벽을 해결하기 위해 보금자리론을 출시하고, 주택담보대출비율(LTV)을 확대하는 등 대출과 세제를 중심으로 한 지원책을 내놨다. 효과가 없진 않았다. 실제로 서울 아파트 거래량은 지난 17일 기준 2800건을 기록했다. 신고 기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 최종 거래량은 더 늘어날 수 있다.

거래량은 시장의 침체 속에서도 지난 11월부터 5개월 연속 꾸준히 늘어나고 있다. 한동안 1000건 아래에 머물던 거래량은 정부의 1·3대책 발표 이후 2000건대까지 올라섰다. 그러나 예년에 비해선 저조한 수준이라는 평가도 많다.

이보다 거래량을 끌어올리기 위해선 총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 필요하다고 입을 모은다. 실질적인 매수수요를 더 키울 필요가 있다는 설명이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "실수요자들을 위해 DSR 규제를 완화할 필요가 있다"며 "지금은 가격도 어느 정도 내려온 상황이라 대출받기가 용이해지면 집을 마련하려고 하는 이들이 늘어날 것"이라고 했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수도 "DSR의 경우 해외에선 일종의 가이드라인이지 우리나라처럼 강제로 적용하는 것이 아니다"라며 "금융기관이 탄력적으로 운영할 수 있게 하는 등 유연화해야 한다"고 말했다.

다만 고금리라는 점이 복병이다. 이자 부담이 커진 상황에서 집값 하락은 '하우스푸어' 등을 양산할 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "사실 DSR을 풀어주면 수요가 회복될 수는 있을 것으로 본다"면서도 "다만 지금은 고금리 상황이라 대출을 내면 부담이 큰데 거기에다가 집값이 하락하면 차주의 부담이 이만저만이 아닐 것"이라고 설명했다.

지난 3월6일 오후 서울 영등포구 양평동에 마련된 GS건설 영등포자이 디그니티 모델하우스를 찾은 시민들이 모형 주택을 살펴보고 있다. 2023.3.6/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

◇미분양 '선제관리' 필요…"매수자 세제 헤택 줘야"

또 다른 당면 과제인 '미분양' 역시 관리가 필요하다고 전문가들은 설명한다. 다만 '매입' 등 직접적인 지원이 아닌 미분양 주택 매수자에게 양도소득세 혜택을 주는 등 우회적인 방안이 제시돼야 한다고 강조했다.

송승현 대표는 "정부가 직접적인 지원을 하는 것은 국민적 공감대를 얻기도 어렵고 적절하지도 않다"며 "과거에도 미분양 매수자에게 양도세 혜택을 준 적이 있는데, 비슷한 방식의 세제 혜택을 주는 것을 고려할 필요가 있다"고 했다.

지역별 차등 지원이 이뤄져야 한다는 의견도 있다. 모든 지역에 지원을 하는 것보다는 문제가 심각한 지방권을 중점 지원할 필요가 있다는 것이다.

심형석 교수는 "지금 미분양이 문제가 되는 곳은 수도권이 아닌 지방권"이라며 "수도권은 미분양이 해소되고 청약 성적도 나오고 있는데, 굳이 지원하기보다는 양도세 면제 등 세제 혜택을 지방 쪽을 집중해 관리해야 한다"고 했다.

2023.3.20/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

◇"PF 더 이상 지원 '부적절'…기존 대책 확대 전망"

뇌관으로 떠오른 부동산 PF와 관련해선 이 이상의 지원책을 마련하기는 어렵다고 봤다. 기존에 발표한 대책을 확대하는 선에서 움직일 가능성이 크다는 게 전문가들의 전망이다. HUG는 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증을 10조원 규모로 공급해 건설사 미분양 위험을 줄이기로 했는데 이런 범위를 넓히는 방식 등을 통해서다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "이미 정부가 PF 관련 지원을 하고 있고, 더 이상 지원책을 마련하는 것은 어려워 보인다"며 "과거 부동산 호황기 시절 위험성을 검증하지도 않고 사업에 뛰어들다 보니 무리한 사업이 우후죽순 벌어졌다. 이런 곳까지 지원하면 증권사, 투자사들의 손실을 정부가 보전해주겠다는 의미가 된다"고 했다.

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 회원들이 지난16일 오전 서울 여의도 국회 본관 입구에서 본청 진입이 제지되자 농성을 하고 있다. 2023.5.16/뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

◇전세사기 '혜택' 아닌 '근절방안' 도출해야

전세사기·역전세 등의 경우 지원이 아닌 근본적인 문제를 해결할 방안을 찾아야 한다는 목소리가 높다. 전세제도가 존재하는 한 언제든지 다시 문제가 불거질 수 있는 만큼 사전 예방책이 필요하다는 주장이다.

심형석 교수는 "지금은 전세제도 아래에서 발생하는 문제를 예방하는 방안을 강구해야 한다"며 "보증보험 가입을 의무화한다면 문제 자체를 막을 수 있다"고 말했다.

전세자금대출의 손질도 거론된다. 소득 수준을 고려하지 않았던 무분별한 전세자금대출이 지금의 사태를 키운 만큼 전반적인 점검이 필요하다는 의미다.

윤수민 부동산전문위원은 "전세대출은 담보대출과는 다르게 집값의 80%까지 대출이 가능했다"며 "무분별하게 이뤄진 것인데, 이 비율을 조정할 필요가 있다"고 강조했다.

보증금 반환을 위한 대출 완화도 검토해야 한다고 설명한다. 윤수민 위원은 "임대인에게 대출을 열어줘 보증금을 돌려줄 수 있도록 하는 방안도 필요한 시점"이라고 했다.

일각에서 제기되는 '에스크로' 도입은 실효성이 떨어진다고 지적했다. 에스크로는 임차인의 전세보증금을 집주인이 아닌 금융기관에 맡겨놓는 방식이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 에스크로 제도 도입을 검토해 보겠다고 밝혔다.

심형석 교수는 "사실 보증금을 활용하려고 전세를 놓는 것인데 에스크로를 도입한다면 전세 자체가 사라지게 될 것"이라며 "실효성이 극히 낮다"고 지적했다.

윤 위원도 "전세를 없애는 방안"이라며 "에스크로가 도입되면 임대 유형이 월세로 전환될 가능성이 크다"고 했다.

wns8308@news1.kr