반복되는 전세사기에 비상등 켜진 HUG…대책 마련 골몰

1~4월 보증사고·대위변제 규모, 2022년 전체 수준 육박
HUG 보증 여력 한계 도달…전세금 반환보증 중단 우려?
보증한도 상향 법안 국회 심사 중…“정부 출자 확대해야”

(시사저널=허인회 기자)

서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 ⓒ연합뉴스

올해 전세보증사고 금액이 4개월 만에 1조원을 넘었다. 2022년 한해 발생한 전세보증사고 금액이 1조1726억원이라는 점을 고려하면 상당히 빠른 속도다. 이에 주택도시보증공사(HUG)의 재정건전성도 빠르게 악화되고 있다. 보증배수가 법정한도를 초과할 경우 전세금 반환보증마저 중단될 것이라는 우려가 나오는 이유다. 국회가 보증배수 상향 등의 움직임을 보이고 있지만 정부도 자본 출자 등의 조치가 필요하다는 지적이다.

17일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면, 올 1월부터 지난달까지 4개월 동안 전국에서 발생한 전세보증사고 금액은 1조830억원을 기록했다. 매달 2500억원 안팎의 전세보증사고가 일어난 셈이다. 특히 지난 3월에 발생한 사고금액(3199억원)은 2019년 한 해 동안 발생한 전세보증 사고금액(3442억원)에 육박했다.

전세보증사고는 세입자가 전세 계약해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계됐다.

4개월 동안 발생한 전세보증사고 규모(1조830억원)는 지난해 총액 1조1726억원에 맞먹는 수준이다. 전세보증사고 규모가 빠른 속도로 늘어나는 데는 전국적인 전세 사기 여파가 크다. 여기에 전셋값까지 하락세까지 겹치면서 사고가 늘어난 것으로 보인다.

전세사고가 늘어나면서 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 갚아준 전세보증금도 덩달아 늘어나고 있다. 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 지난달 2279억원이었고, 올 들어서는 8144억원을 기록했다. 4개월 만에 지난해 전체 대위변제액(9241억원)에 근접하고 있다.

HUG에 전세보증금 반환보증을 가입한 세입자는 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 HUG로부터 대신 지급(대위변제)받을 수 있다. HUG는 나중에 집주인에게 구상권을 청구해 받아낸다.

전세 사기 피해 지원 특별법 제정안을 심사하기 위해 지난 1일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 김정재 위원장이 발언하고 있다. ⓒ연합뉴스

보증배수 70배 확대 초읽기…역전세·PF 위기 등 변수 산적

문제는 대위변제액이 늘어나면서 HUG의 보증 여력이 한계에 다다르고 있다는 점이다. HUG의 재정건전성을 나타내는 자기자본 대비 보증금액 비율(보증배수)은 최근 수년 사이 빠르게 증가하고 있다. 국토부에 따르면, 2021년 49.2배였던 보증배수는 2022년 54.4배로 늘었고, 올 연말에는 60.5배로 증가할 것으로 예상되고 있다.

주택도시기금법에 따르면, HUG의 보증배수는 자기자본의 60배를 초과하지 못한다. 올 연말이면 이를 넘어서게 되는 것이다. 이 경우 전세금 반환보증을 비롯한 보증상품 운영이 중단될 수 있다. HUG에 가입했더라도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 놓일 수 있다는 얘기다.

다행히 한숨은 돌리는 분위기다. 지난 1일 국회 국토교통위원회 법안소위에서 HUG의 보증 총액한도를 자기자본의 70배로 확대하는 법안이 통과됐기 때문이다. 상임위와 본회의를 통과하면 당장 반환보증이 중단되는 일은 없을 것으로 보인다.

하지만 이 역시 임시방편이라는 지적이다. 주택도시기금법 개정안의 국회 검토보고서에 따르면, HUG의 내년 보증배수 전망치는 66배다. 역전세난이 심화해 보증사고가 늘어날 가능성이 여전한 상황에서 주택시장 침체로 자금 유동성 위기를 겪고 있는 건설사 등의 기업보증 업무도 함께 하고 있는 HUG의 업무 특성상 보증배수 전망치가 올라갈 가능성이 있는 셈이다.

업계 관계자는 "전세사기와 역전세를 비롯해 미분양 증가 등 부동산 시장이 불안한 상황에서 HUG의 보증공급 필요성은 더욱 늘어날 것"이라면서 "보증한도 상향과 함께 정부의 자본 출자 확대 등을 통해 보증 중단 우려를 불식시켜야 한다"고 지적했다.