“전세금 못 받았다면 임차권등기 후에도 거주가능”

“집주인이 돈이 없다는 이유로 전세 기간이 끝나 가는데도 전세금을 돌려줄 생각이 없어 보입니다. 만약 계약이 끝나도 돌려주지 않으면 임차권등기를 신청할 예정입니다. 문제는 임차권등기를 해도 보증금이 전 재산이라 다른 곳으로 이사를 하지 못해 막막하기만 합니다.”

전세금을 돌려받지 못해 임차권등기 후에도 이사하지 못하는 세입자들의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 임차권등기명령 신청 후에도 해당 주택에 거주할 수 있다고 조언한다.

17일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “전세금을 제때 돌려주지 않는 집주인들은 세입자의 임차권등기에도 아랑곳하지 않는 경우가 많다. 계약 기간이 끝난 경우라면 오히려 세입자가 집을 비워줘야 하는지 전전긍긍하는 경향이 있다”고 했다.

엄 변호사는 이어 “하지만 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다면 계약 종료 후에도 임차권등기 신청 여부와 관계없이 해당 주택에 계속 머물러도 문제가 없다”고 조언했다.

주택 임대차보호법(이하 주임법)상에는 계약 기간이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면 세입자가 임차권등기를 신청할 수 있다고 규정한다. 임차권등기란 세입자가 이사하더라도 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도로 최근 전세 사기 대응책으로 세입자들 사이에서 관심이 높다.

주임법 제3조의3 제1항 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’. 다만 임차권등기를 완료한 후 이사할 여력이 없어 해당 주택에 계속 거주해도 되는지 혼란이 생길 수 있다.

엄 변호사는 “주택 임대차에서 집주인과 세입자는 의무를 동시에 이행해야 하는 동시이행 관계에 있다”며 “계약 기간이 종료된 이후에 집주인이 전세금반환의무를 지키지 않았다면 동시이행 관계가 성립되지 않기 때문에 세입자도 집을 빼줘야 하는 의무를 지키지 않아도 된다”고 말했다.

반면 세입자가 전세금을 돌려받지 못해 임차권등기 후에도 이사하지 못했다면 전세금을 못 받은 기간만큼의 이자는 받지 못한다.

임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지 시켜줄 뿐 아니라 전세금을 돌려받을 때까지의 기간을 계산해 집주인에게 지연이자까지 청구할 수 있는 장점이 있다. 하지만 세입자가 이사해야 한다는 조건을 전제로 한다. 즉 세입자가 이사하지 않으면 임차권등기만의 혜택을 활용하지 못한다는 말이다.

엄 변호사는 “임차권등기를 신청하지 않아도 세입자가 해당 주택에 머무는 자체만으로 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다”면서도 “다만 지연이자의 경우는 세입자가 임차권등기를 신청한 후 이사를 해야만 청구할 수 있다”고 강조했다.

한편 세입자에게 대항력과 우선변제권이 없다면 임차권등기 자체가 무용지물인 경우도 있다. 다시 말해 기본적으로 임차권등기는 대항력과 우선변제권이 보장된 세입자에게만 적용된다는 의미다.

세입자가 전입신고를 하기 전 근저당이 잡혔거나 선순위 세입자들이 있었던 상황이 대표적이다. 또 2030 세대 중 전입신고의 중요성을 간과해 전입신고를 건너뛰는 경우도 적지 않다.

문제는 세입자가 입주 전부터 존재했던 근저당이 있거나 선순위 세입자가 존재한다면 전입신고를 하더라도 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있다는 점이다.

엄 변호사는 “세입자의 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 계약 전 반드시 등기부를 통해 근저당과 선순위 세입자가 있는지 확인 후 계약해야 한다”며 “전입신고를 하지 않는 조건으로 보증금이나 월세를 저렴하게 제공하는 경우도 계약을 피하는 게 좋다”고 귀띔했다.

송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com