전세기간 남았는데 살던 집이 경매로… "보증금 청구할 수 있어"

임대차계약이 종료 또는 해지돼야 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있지만 경매 절차가 진행되는 경우 계약기간이 남았어도 임대인을 상대로 보증금 반환 청구와 소송을 할 수 있다. /사진=이미지투데이

임대차계약 기간이 남아있는 상황에 임대인의 채무로 인해 집이 경매 절차에 들어가게 되면 세입자는 어떻게 대응할 수 있을까. 세입자는 임대차계약이 종료 또는 해지돼야 전세금을 돌려받을 수 있지만 전세금 반환에 영향을 미치는 경매 절차가 진행되는 경우 계약기간이 남았어도 임대인을 상대로 보증금 반환 청구와 소송을 할 수 있다는 법조계의 의견이 제시됐다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 16일 "임대인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다"면서 "소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지돼야하고 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다"면서 이렇게 밝혔다.

엄 변호사는 "세입자가 임대인을 상대로 내용증명, 전화, 문자메시지, 카카오톡 등을 보내 부동산 경매를 사유로 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 밝히고 임대인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다"고 설명했다.

만약 임대인이 임대차계약 기간이 남았다는 이유로 전세금 반환을 거부할 경우에 소송을 제기할 수 있다.

엄 변호사는 "전세금반환청소송을 하는 것이 가장 확실하지만 소송이 부담된다면 '배당요구 종기일'까지 법원에 배당요구를 신청할 수 있다"고 조언했다.

경매가 시작되면 세입자는 임대인에게 배당을 요구해야 하는데 이에 대한 마감일이 배당요구 종기일이다. 세입자는 채무 관계에서 채권(전세금)을 보유한 채권자로 인정된다. 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 수용할 경우 경매 낙찰대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

엄 변호사는 "만약 세입자가 해당 주택에 더 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 배당요구 신청을 하지 않고 경매 낙찰자가 나타날 때까지 기다려도 된다"면서 "낙찰자는 집주인의 지위를 승계받게 돼 임대차계약 기간이 종료된 후에 낙찰자에게 전세금 반환을 요구할 수 있다"고 말했다.

이어 "세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖췄는지 확인이 필요하다"면서 "만약 대항력을 갖추지 않은 경우 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있다. 세입자가 전입신고를 했다면 대항력을 갖추게 된다"고 덧붙였다.

다만 다른 채권자에 의해 근저당이 설정되기 전 전입신고를 했는지 여부와, 근저당이 설정된 부동산과 임대차계약을 한 후 전입신고를 한 경우 보증금 반환이 안될 수 있다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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