[Tip] "공제증서 100% 신뢰 안 돼, 신탁원부 확인"

[머니S리포트-잘못된 법·제도 '전세사기' 재앙 키웠다] (4) 변호사가 조언한 전세사기 예방과 대처법

[편집자주]수십 년 간 서민·중산층에 주거 사다리 역할을 해온 '전세제도'의 근간이 사라질 위기다. 사실상 무이자 사금융 시장인 전세는 사인 간의 신뢰가 기본이지만 확정일자와 등기부등본 등 국가가 보증한 여러 안전장치가 작동해왔다. 하지만 경제성장에 따른 부동산 자산 증가로 전세가 '레버리지(차입) 투자'에 이용되면서 전 재산과 다름없는 보증금 피해가 양산되고 고의적인 사기 수법으로까지 이용하는 상황이다. 제도의 허점을 노리거나 심지어 위조를 해 세입자를 속이는 신종 전세사기 유형이 다양화하고 있지만 2020년 기준 전세 가구 수는 325만가구로 여전히 전체 가구 수의 15.5%에 달한다.

서울 강서구 화곡동과 인천광역시 미추홀구를 시작으로 대규모 피해를 양산한 전세사기 사태가 경기 구리시와 화성 동탄신도시, 대전광역시 등 전국으로 확산되고 있다. /사진=뉴스1

◆기사 게재 순서
(1) 확정일자·등기부등본… '국가 보증 문서' 믿을 수 없는 세상 됐다
(2) 집주인이 몰래 세입자 주소 이전시킨 후 벌인 일
(3) '전세사기 폭탄', 아직 다 안 터졌다… "올 가을 위험 최고조"
(4) [Tip] "공제증서 100% 신뢰 안 돼, 신탁원부 확인"

지난해 하반기 서울 강서구 화곡동과 인천광역시 미추홀구를 시작으로 대규모 피해를 양산한 전세사기 사태가 경기 구리시와 화성 동탄신도시, 대전광역시 등 전국으로 확산되고 있다. '빌라사기꾼' '건축왕' 등으로 불리는 이들이 고의로 전세금을 미반환한 사고가 계속해서 드러나며 전세사기는 개인의 문제가 아닌 사회 재난으로 떠올랐다. 사후약방문식 대처보단 소 잃기 전 외양간 문을 잠그는 예방책을 수립할 때다. 3인의 변호사에게 예비 임차인이 반드시 알아야 할 점을 들었다.

━

류현정 법무법인 새움 대표변호사 "등기부 직접 발급… 임차권등기명령 유지"

━

임대차계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 한다는 건 대부분의 세입자가 알고 있는 정보다. 등기부등본이란 해당 물건의 지번이나 지목, 구조, 면적 등에 대한 표면적 정보부터 각종 권리가 함께 기재된 일종의 '부동산 신분증'이다.

문제는 일부 공인중개사가 전세사기에 가담하거나 계약 건수를 늘리기 위해 말소사항이 미포함된 등기부등본을 보여주며 안전한 매물이라고 속이는 일이 빈번하게 벌어지는 데에 있다. 이를 믿고 계약서에 사인한 임차인이 뒤늦게 말소사항을 재확인한 뒤 체납 세금이나 압류 사실을 알게 되곤 한다.

예비 임차인은 '대법원 인터넷 등기소'에서 직접 등기부등본을 열람할 수 있다. 표제부에선 계약하려는 부동산의 주소와 실제 주소가 일치하는지, 갑구에선 당해 부동산의 실소유자가 누구인지 확인해야 한다. 을구에선 계약 물건의 저당권, 지역권, 지상권, 전세권 어떤 권리가 설정돼 있는지 따져볼 필요가 있다.

근저당권이 설정돼 있으면 전세금보다 근저당권이 우선 변제된다. 저당권 가액과 해당 부동산의 시세에서 근저당권을 뺀 금액을 계산해 본 다음 계약 여부를 결정하는 것이 필수다.

근저당권의 경우 부동산 소유자가 해당 부동산을 담보로 한 채권최고액과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 60%를 넘으면 위험하다고 판단한다. 계약하려는 부동산에 근저당이 지나치게 많이 설정되어 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 계약을 신중하게 생각해야 한다.

임차인의 정보 불균형이 전세사기의 배경이 됐다는 비판이 제기되자 최근에는 관련법이 개정됐다. 지난달부터 전세금이 1000만원을 초과하면 계약 체결 이후부터 임대차계약 기간이 시작되는 날까지 임대인 동의 없이 지방자치단체에서 임대인의 동의 없이 지방세 미납액 열람이 가능하다. 국세 열람은 전국 세무서에서 신청하면 된다.

현행 '주택임대차보호법'은 임차권등기명령제도가 있다. 임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 완료하면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있다.

등기부등본에 임차권등기명령이 표시되면 다급하게 연락해오는 임대인이 많다. 신규 세입자가 전세계약을 맺기 꺼리는 탓에 임차권을 해제해달란 것이다. '등기를 풀어야 보증금을 돌려줄 수 있다'며 협박 아닌 협박을 늘어놓는 집주인의 사례도 종종 발견된다.

하지만 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다. 둘은 동시이행 관계가 아니므로 임차권을 해제하면 보증금을 돌려줄 수 있다는 임대인의 말에 휘둘려선 안된다. 임차인이 임차권등기명령을 신청한 이후에 이사하면 해당 부동산 사용에 따른 차임지급의무를 면제한다. 보증금반환채권 지체에 따른 지연손해금을 청구할 권리도 갖는다.

━

하희봉 로피드 법률사무소 변호사 "피해자 두 번 울린 'NO 양심' 공인중개사 대처 이렇게"

━

많은 수의 전세사기 사건에 공인중개사나 중개보조원이 연루돼 있었다. 인천 미추홀구 9명, 경기 구리 6명의 공인중개사가 '공인중개사법' 위반 혐의로 검찰에 넘겨졌다. 이 같은 '불량 공인중개사'가 피해를 키웠다는 지적이 나온다.

전세사기에 가담한 공인중개사들은 통상 '부동산 공제증서'를 안전장치라고 임차인을 현혹시켰다. 계약 내용과 다른 사고가 발생해도 약관에 명시된 중개사고로 입증되는 경우 한국공인중개사협회가 공제금액 내에서 배상해 준다는 내용의 문서다.

공인중개사의 보증한도는 2억원(법인 4억원)인데, 계약 1건이 아닌 한 중개업소에서 연간 체결된 전체 계약 합산 건을 기준으로 한다. 현재와 같이 전세사기 피해자가 수백명 수천명씩 양산되는 상황에선 사실상 보증이 불가하다. 배상 한도 내에서 피해자들이 공제금을 피해액에 따라 나눠야 하기 때문이다.

협회 측은 현재로선 공제금액을 늘릴 경우 공인중개사사무소가 연간 내야 하는 보험료가 늘어나기 때문에 쉽지 않은 결정이라고 주장한다. 공인중개사의 전세사기 가담 행위로 인해 보증금 미반환 피해를 입었고 이를 증명할 수 있는 자료를 가지고 있다면 형사·민사로 법적 대응을 할 수 있다.

공인중개사는 중개대상물 확인 설명서에 기재된 사항을 조사·확인할 책임이 있다. 실제와 상황이 다르다면 중개사의 고의 또는 과실을 증명할 수 있다. 공인중개사의 형사책임이 인정되려면 전세사기에 가담한 점이 인정돼야 한다. 공제계약 외에 공인중개사 개인을 상대로 한 손해배상 청구소송도 가능하다.

━

장진우 법무법인 가온길 대표변호사 "신탁 전세사기 주의… '신탁원부' 확인"

━

최근엔 새로운 유형의 전세사기도 등장했다. 근저당권이 아닌 담보신탁을 악용해 임차인의 전세금을 돌려주지 않는 일명 '신탁 전세사기'다. 이달 부산광역시 해운대구와 경남 함안, 영주 등에서 피해 사실이 알려졌다.

신탁사에서 돈을 빌린 채무자(임대인)는 부동산의 소유권을 담보로 넘기며 위탁자가 된다. 임대인은 해당 주택이 담보로 잡힌 사실을 숨기고 임차인과 전세계약을 체결하는 것이다. 신탁회사에는 전세계약 체결 사실을 알리지 않는다. 신탁계약에 대해 잘 모르는 임차인은 근저당권과 비슷한 것으로 여기고 보증금을 넘겨주지만, 이를 수령할 권리는 수탁자인 신탁회사에 있다. 임대인이 잠적하면 전세금을 돌려받지 못하게 된다.

신탁회사 입장에선 채무자인 임대인이 동의 없이 담보물을 이용해 임대차계약을 체결한 것이므로 해당 계약이 무효일 수밖에 없다. 임차인은 보증금을 받아내기 위해 임대인을 상대로 소송을 제기해야 한다.

따라서 이 같은 피해를 예방하려면 등기부등본의 갑구에 신탁등기 여부를 확인해야 한다. 공인중개사에게 신탁과 관련된 권리관계가 기재된 신탁원부를 요구해 임대차계약 권한이 어느 쪽에 있는지 확인하는 것이 안전하다.

신탁등기가 설정된 물건에 부득이 전세로 들어가야 한다면 임대차계약을 체결할 권한이 원래 임대인에게 있다고 해도 신탁회사로부터 임대차계약과 관련된 동의를 받아야 한다.

이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?

머니S에서 직접 확인하세요. 해당 언론사로 이동합니다.