용도지역이 ‘미래가치’ 결정해 전·답 등 지목은 현재만 알려줘 녹지지역은 도시 커질 때 가치↑ 관리지역은 개발에 장기간 걸려
김종율 보보스부동산연구소 대표
많은 사람이 토지를 말할 때 지목(地目)으로 이야기하곤 한다. ‘원삼면 반도체 클러스터 인근에 농지를 투자했다’고 말할 때 농지가 바로 지목을 뜻한다. 농지인 경우 현재 이용 목적이 밭이면 지목이 ‘전’, 논이면 지목이 ‘답’일 것이다.
그런데 이런 분류에는 한계가 있다. 해당 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지 알 수 없기 때문이다. 농지라면 ‘현재’ 농사짓고 있는 땅이라는 내용만 담고 있다. 그러나 토지 투자자에게는 현재의 이용 상태보다 미래의 잠재 가치 또는 어떤 크기의 건물을 지을 수 있는 땅인지가 더 중요하다. 농지를 투자한 목적이 농사는 아니지 않은가?
그렇기 때문에 토지의 미래 가치를 결정하는 용도지역에 주목해야 한다. 모든 땅은 딱 하나의 용도지역으로 분류된다. 행정상의 구분인 ‘필지’에 여러 용도지역이 모여 있을 순 있지만 물리적으로 서로 겹치지는 않는다. 토지이용계획확인서(그림)를 보면 쉽게 알 수 있다. 동일한 필지의 일부는 일반상업지역, 일부는 3종 일반주거지역이다. 용도지역이 서로 갈리는 지점에 공교롭게도 땅이 양쪽으로 걸쳐져 있는 것이다.
용도지역은 △상업 △주거 △공업 △녹지 △관리 △농림 △자연환경보전이 있다. 이를 세분하면 더 자세히 용도지역으로 나뉜다. 상업지역만 해도 중심상업지역, 일반상업지역 등으로 나뉘며, 주거지역의 경우 △1종 △2종 △3종 △준주거 등이 있다.
용도지역에 따라 수요 타깃이 다르므로 용도지역의 특색을 이해하는 것이 기본 중의 기본이다. 이를테면 주거 수요가 높을 때 주거지역 중 일반주거지역에 투자해 다세대주택을 짓거나 지식산업센터 수요가 높아질 때 공업지역인 토지를 확보하는 식이다.
토지 공부를 한 사람 중에는 녹지지역이나 관리지역이 투자처로 좋다고 여기기도 한다. 먼저 녹지지역은 자연환경 보호, 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 지정하는 곳으로 △보전 △생산 △자연 등으로 세분된다. 주목할 부분은 녹지지역이 상업지역, 주거지역, 공업지역과 같은 도시지역으로 분류된다는 점이다. 도시지역 내 용도지역 간 틈새를 메우거나 관리지역과 농림지역 사이에 배치되는 일종의 완충지대 역할을 하는 것이다.
녹지지역인 토지는 도시가 확장할 때 돈이 된다. 대표적으로 신도시 주변 녹지지역에 음식점이나 요양병원, 마트 등이 들어서는 것을 볼 수 있다. 신도시에 인구가 늘며 녹지지역 가치가 오른 것이다. 이 외에도 주거지역이 팽창하며 소규모 신도시가 필요할 때 ‘도시개발사업’이라는 이름으로 녹지지역에 신도시를 만들어 땅값을 올리기도 한다. 김포의 한강시네폴리스와 풍무역세권 개발구역, 구리의 한강변도시개발구역이 이에 해당한다.
그다음으로 관리지역은 과거 준도시지역과 준농림지역을 합한 것으로 △보전 △생산 △계획 등으로 세분된다. 도시지역과 맞닿고 녹지지역에 비해 넓게 포진된 경우가 많다. 이런 지역에서는 개발계획이 매우 광범위해 첫눈에는 땅값이 매우 크게 오를 것으로 보이는 경우가 많다. 가격도 낮아 좋은 투자처로 보이기도 한다. 하지만 개발사업은 장기간 소요되는 것이 일반적이며 일부 사업은 지연 또는 취소되기도 한다. 그래서 관리지역 투자는 초기 진입 시 예상보다 수익 회수가 어려운 경우가 많아 조심해야 한다.
