[하우머니] 남의 묘로 월 수천 번다…토지 지분경매가 뭐길래?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  이영욱 드림에셋부동산중개 대표

Q. 흔히 경매라고 하면 아파트 경매를 생각하는데 토지 경매는 좀 생소합니다. 아파트 경매랑은 분위기가 많이 다른가요?

- 집값보다 땅값, 토지 경매 시장 분위기는?
- 땅값 '뚝' 거래량은 '뚝뚝'…경매하기 좋은 시점?
- 땅값, 물가상승률보다 인상률 높아 손해 보는 일 적어
- 아파트는 입주 물량이 많거나 공급이 집중되면 유동적
- 토지는 상대적으로 안정적인 수익률 보전이 가능
- 전반적인 부동산심리 및 금리 및 각종 규제정책에 영향

Q. 토지 지분 경매라고 검색을 하면, 자투리 땅을 사서 큰돈을 벌었다~ 이런 글들이 많이 나오던데요. 좀 과장이 있겠습니다만, 전체 토지가 아닌 ‘지분’이 경매에 나오는 이유는 뭔가요?

- 월 수천 번다, ‘토지 지분경매’란?
- 토지 지분 경매, 수익창출법은?
- 토지 소유권자가 여러 명으로 구성된 토지의 일부가 경매 나옴
- 주로 상속 등 가족 간 공유상태에서 한 명의 채무에 의해 발생  
- 지분 낙찰받으면 다른 공유자와 협상해 되팔아 수익
- 고속도로 나들목 등 개발 호재, 지분만큼 매매 대금 수령
- 시세보다 할인된 값에 살 수 있고, 소액투자가 가능

Q. 토지 지분 경매가 최근 화제가 됐던 이유 중 하나가, ‘남의 묘지가 있는 땅을 사서 돈을 벌었다’라는 얘기 때문인데요. 토지 지분경매에서 ‘묘지’가 나오는 경우도 종종 있나요?

- 토지경매의 목적, 차익 VS 수익이 핵심? 
- ‘묘지’가 있는 토지 지분, 경매엔 호재?
- 지분경매에 대한 이해 및 낙찰 후 절차에 대한 숙지 필요
- 분묘기지권의 정의와 성립요건에 대한 이해 필요

Q. 저희가 오프닝에서 ‘토지 지분 경매’를 ‘소액으로 할 수 있는 부동산 투자처’라고 소개를 해드렸는데요. 어느 정도 소액으로 가능하길래 이런 소개가 나온 거죠?

- 소액 경매 투자처 토지 지분 경매, 얼마면 살 수 있나?
- 토지 지분 경매 매물 가격, 보통 수백만 원 ~ 수천만 원 대 
- 주택이나 토지 전체에 해당하는 경매 매물에 비해 낮은 가격대
- 소액으로 접근할 수 있어 토지투자 및 지분경매투자 경험에 유리

Q. 건물이 있는 것도 아니고 토지 전체가 아닌 ‘지분’으로 쪼개서 경매를 한다는 게 상상이 잘 안 되거든요. 일반 경매와 비교한다면 어떤 차이점이 있습니까?

- 일반 경매 VS 토지 지분 경매, 차이점은?
- 토지 지분 경매, 토지 일부에 대한 소유권 취득하는 일 
- 여러 명의 공유자가 지분을 나눠 갖는 식으로 소유권 공유
- 소유권은 사용, 수익, 처분의 권리
- 지분권자는 토지전체 처분 불가
- 세입자가 없기 때문에 명도 부담 없어 
- 세입자 관리나 공실리스크 발생 등 위험요소 적은 편

Q. 실제 경매에 참여하려고 하면, 먼저 매물을 찾아야 할 텐데요. 토지 지분 매물들은 어떻게 찾아야 하고, 어떤 점들을 눈여겨봐야 할까요?

- ‘알짜배기 땅’ 토지 지분 경매 물건 찾는 법은?
- 경매·공매를 검색할 수 있는 사이트 이용
- 검색 조건 화면에서 지역, 용도, 가격대를 입력
- 개발호재, 교통호재, 도로조건, 지자체 조례 고려
- 농지취득 시 농업취득자격증명원 심사강화
- 농지취득 관련해서 관할 지자체에 사전확인 필요

Q. 그런데 경매입찰에서 가장 높은 금액으로 토지 지분을 낙찰 받았는데도, 1등을 빼앗기는 경우가 있다고 하더라고요. 이건 무슨 경우입니까?

- 지분 경매 시 매각 취소, 공유자 우선 매수청구권 때문?
- 지분 경매, 공유자 우선 매수청구권이란?

Q. 우여곡절 끝에 토지 지분을 낙찰받아도 관리 및 처분이 생각처럼 쉽지 않다고 하던데요. 토지 지분 같은 경우엔 매매 시 어떤 어려운 점들이 있는 겁니까?

- 토지 지분 낙찰 후 처분 어려운 이유?
- 수익을 창출하려면 필지 전체를 팔아야 
- 명의 공유자 전원의 동의를 받아야 한다는 단점 
- 맘대로 팔지 못하기 때문에 매각 시기 놓칠 수도
- 공유자와 협의가 이뤄지지 않으면 민사소송까지
- 공유자에게 지분 매도 시 시간과 금리 고려
- 등기사항전부증명서를 통해 공유자 관계 및 자금 파악
- 소액 토지 투자의 성공 조건, ‘싸게 사고 적당히 파는 것’
- 내용증명, 공유물분할청구소송 등 기본적인 법적 지식 필요

Q. 마지막으로 토지 지분 경매 시 주의할 점이 있다면 알려주시고, 꼭 체크해야 할 점들 짚어주시죠.

- 토지 지분 경매 시 유의사항은?
- 용도지역, 토지이용계획확인서, 개발제한 여부 확인
- 농지법 ‘농지취득자격증명’ 발급여부 입찰 전 확인
- 토지의 사용에 제한 있는 법정지상권, 분묘기지권 확인
- 농지, 임야는 환금성이 낮아 충분한 투자기간 고려

Q. 토지 지분 경매 시에 아무래도 수도권보다는 지방이 더 매물이 많을 것 같은데요. 지역도 중요한가요? 어떤 곳들을 눈여겨보면 좋을까요?

- 토지 지분 물건 찾을 때, 대도시 주변이 유리 
- 개발예정지, 택지지구 인근 농지 유리함으로 참고

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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