아버지에 물려받은 아파트 1채 상속세 신고가격 어떻게 정하나 [세무 재테크 Q&A]

"상속일 전후 6개월간 감정가 따져보는게 합리적"

Q. 40대 직장인 A씨는 얼마 전 아버지로부터 아파트 한 채를 상속받았다. 곧 상속세를 신고해야 하는데 얼마로 평가해야 하는지 잘 모르는 상황이다. 최근 유사한 부동산 거래가 없는 탓에 정확한 시세를 알 수 없기 때문이다. 그렇다고 공동주택 가격으로 책정하자니 A씨가 알지 못하는 거래가 있을 수 있다는 생각에 이 역시 망설여진다. 무엇보다 자칫 잘못된 금액으로 신고했다가 막대한 세금을 내야 할 수 있다는 점이 걱정된다. 이에 A씨는 세무상담을 신청했다.

A. PKF서현회계법인에 따르면 상속세가 부과되는 아파트 가액은 크게 3가지 기준 '순서대로' 평가해야 한다. △상속일 6개월 전부터 상속세 신고일까지 유사한 아파트 매매사례 가액 △상속일 2년 전부터 상속일 6개월 전까지 유사한 아파트 매매사례 가액 △상속일 현재 고시된 공동주택 가격 등이다.

여기서 '유사한 아파트'는 '상속 아파트와 같은 공동주택 단지 내 있으면서 주거전용 면적과 공동주택 가격 차이가 5% 이내인 대상'을 말한다. 이 같은 조건을 충족하는 아파트가 둘 이상이면 상속 아파트와 공동주택 가격 간 격차가 가장 적은 매물이 이에 해당한다.

가령 상속 개시일이 2023년 4월 30일이고, 2년 전인 2021년 5월 1일부터 6개월 전인 2022년 10월 31일까지 약 1년 6개월 동안에만 매매사례가액(10억원)이 있다면 상속일 전후 6개월 동안엔 매매사례가 없다고 해서 공동주택가격(5억원)으로 신고할 경우 문제가 생길 수 있다.

서현회계법인 관계자는 "상속일 앞뒤로 6개월 간 매매사례가 없다는 이유로 공동주택가격으로 상속세를 신고해도 그 전 매매사례가액인 10억원을 기준으로 상속세를 재계산 해 세금이 추징될 가능성이 크다"고 설명했다.

현행 상속세 및 증여세법(상·증세법) 시행령에서는 그 매매 계약일과 상속일까지의 기간에 가격 변동상 특별한 사정이 없는 경우 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매매가액을 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다.

이에 따라 과세당국은 상속일 전 2년 이내 기간에 매매가액이 있다면 대부분 매매 계약일부터 상속일까지 기간에 특별한 가격 변동 사정이 없다고 판단한다.

서현회계법인 관계자는 "결국 과세당국이 상속세 세무조사를 실시한다면 해당 규정을 적용해 심의회 심의 절차 후 상속세 전 2년 이내 거래된 유사 아파트 매매사례가액으로 평가할 것"이라고 짚었다.

문제는 A씨 입장에선 최근 부동산 거래가 없었음에도 1~2년 전 부동산 시장 상승기 때 가격을 기준으로 시세를 평가받는 게 불합리할 수 있다는 점이다. 몇 달 사이에도 가격이 수억원씩 뛰는 등 가파른 상승세를 보인 바 있기 때문이다. 실제 국세청에 따르면 상속세 납부대상 건수는 2017년 6986건에서 2021년 1만2749건으로 4년 새 82%가량 불어났다.

이때는 상속일을 기준으로 삼아 감정평가액으로 상속 아파트를 신고하는 게 합리적 방안이 될 수 있다. 서현회계법인 관계자는 "상속일 전후 6개월 이내 대상 아파트 자체 감정평가액이 있으면 유사한 아파트 가액을 볼 필요 없이 해당 금액을 기준으로 채택해 상속 시점에 하락해있는 부동산 시세를 반영할 수 있다"며 "이 경우 A씨와 같이 상승기 때 매매사례가액으로 책정돼 과다한 상속세를 내는 문제를 해소할 수 있다"고 말했다.

이 관계자는 "과세당국이 2년 이내 유사한 아파트 매매사례가액을 시가에 포함시켜 상속세를 매기는 일은 잘못된 법 해석에 기초한 행정행위"라고 꼬집기도 했다.

세무당국이 상·증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 명시된 '해당 재산에 대한 가액'이 상속일 전 2년 이내에 있을 때 시가로 포함할 수 있다는 내용을 '유사한 아파트 매매사례가액'까지 임의로 확장해 실무 차원에서 조사를 실시할 때 적용하고 있다는 지적이다.

서현회계법인 관계자는 "과세당국이 합리적 법 해석을 통해 빠른 시일 내 국민의 권리구제에 힘 써주길 바란다"고 강조했다.

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.