전셋값 최대 3억 `뚝`… 커지는 아파트 역전세난 경고음

전세지수 83.6 '8년 만에 최저'
양천 등 고평가지역 하락 주도
집값 추가 내림세로 이어질듯
보증금 반환사고 확산 우려도

전세가격 최고점 당시 체결된 전세계약의 만료기한이 다가오면서 하반기 역전세난 우려가 커지고 있다. <사진=연합뉴스>

집값 상승과 임대차3법 시행 등으로 전세가격 최고점을 기록했던 2021년 하반기 전세계약의 만료기한이 다가오면서 올 하반기 최악의 역전세난을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

임대인이 역전세 금액을 감당하지 못하면서 급매로 물건을 내놓거나 집이 경매에 넘어가는 사례가 늘어나면서 집값 추가 하락을 불러올 수 있다는 전망도 나온다.

14일 한국부동산원에 따르면 최근 서울시 아파트 전세지수는 83.6으로 2015년 5월 이후 8년만에 최저치를 기록했다. 최고점이었던 2021년 12월(103.5)과 비교하면 19.9포인트 떨어졌다. 같은 기간 전세가격 누적 변동률은 -21.19%에 달했다.

전세가격이 2년새 최고점에서 최저점까지 떨어지면서 올해 하반기 계약 만료를 앞둔 주택을 중심으로 역전세 우려가 커지고 있다.

25개 자치구 중 전세가격 하락률이 가장 높은 곳은 양천구로, '목동센트럴아이파크위브1단지' 84㎡ 전세 실거래가는 2021년 10월 8억원에서 이달 5억원까지 떨어졌다. 당시 10억원까지 올랐던 '목동파크자이'도 이달 7억원까지 가격이 내려왔다.

양천구 외 강남구, 성북구, 송파구 등 기존 집값이 고평가됐던 지역들에서도 2년새 전세가격이 2억원 이상 하락한 단지가 속출했다. 집주인들은 올해 새로운 전세계약을 체결할 때 기존 세입자에게 1억~2억원의 금액을 돌려줘야 하는 상황이다.

부동산 정보업체 아실 자료에 따르면 최근 2년간 서울 전세 매물은 2만여건에서 4만여건으로 약 2배 늘어났다. 2021년 6월 임대차3법이 모두 시행되고, 다주택자에 대한 규제가 확산되면서 집주인들은 집을 가족에게 증여한 뒤 실거주하거나, 전세 대신 매각을 선택하면서 전세매물이 급감했다.

집값이 급등하는 상황에서 전세매물이 빠르게 줄자 임대 수요자들은 높은 가격에도 전세계약을 체결했다.

당시 같은 아파트 동일 면적의 전세가격이 1년새 2배 이상 뛰는 사례까지 나왔다.

통상 아파트 전세의 경우 임차인에게 받은 전세보증금으로 집주인이 주택담보대출을 상환하고, 향후 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환해준다.

하지만 집값이 예상보다 빠르게 떨어지고, 전세시장이 수요자 우위로 변하면서 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워졌다.

집주인들이 수요 감소와 가격 하락으로 전세보증금 반환에 어려움을 겪고, 임차권 등기 설정 등으로 추가 대출에도 빨간불이 켜지면서 하반기 아파트 급매물과 경매 매물이 빠르게 늘어날 것이란 전망이 나온다.

부동산 전문가들은 지난해 말부터 불거진 빌라 전세 보증금 반환사고가 아파트까지 번질 수 있다고 경고했다. 아파트가 빌라에 비해 전세가율이 낮고 상대적으로 매매 가격 방어가되고 있다고 진단하면서도, 낮은 시장 활성도와 높은 금리, 매물 급증 등으로 전세 보증금 반환 사고 위험이 커지고 있다고 봤다.

보증금 반환 사고율이 높아질 경우 집주인이 주택을 싼 가격에 매물로 내놓거나, 임차인과의 소송과 은행 대출 연체 등으로 인한 경매 매물이 늘면서 추가 집값 하락으로 이어질 수 있다고 내다봤다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "주택 거래가 얼어붙은 상황에서 금리 부담으로 시세 대비 2~3억원 저렴한 매물만 거래되며 집값 하락기가 본격화된 것처럼 하반기 역전세난으로 인한 추가 하락도 충분히 예상 가능하다"며 "최근 반환 사고 우려에 임차권 등기설정 신청 건수도 늘어나고 있어 집주인들의 추가 대출이나 신규 계약이 막히면 결국 매물로 내놓는 것밖에 방법이 없다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr