서울 핵심지 빈 사무실이 없다…강남 임대료 '상승 랠리'

임대료 오르는 오피스
투자 심리 개선될까
전국 오피스 공실률
한자릿수로 떨어져
강남·여의도 A급은
공실률 1.1% 불과
임대료 1년새 12%↑
꼬마빌딩 거래 늘어
리츠·조각투자도 방법

고금리와 경기 침체 등으로 부동산 시장 위축 상황이 이어지고 있지만 오피스 임대차 시장은 훈풍이 불고 있다. 공급은 충분하지 않은데 정보기술(IT) 기업의 성장 등을 바탕으로 임차 수요는 견고해서다. 서울 주요 지역에선 빈 사무실을 찾아보기 어려울 정도다. 임대료는 뛰고 있어 오피스 투자에 대한 관심도 높아지고 있다.

강남 오피스 임대료, 1년 새 11.8%↑

14일 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 기준 전국 오피스 공실률은 9.5%로 전년 동기(10.4%) 대비 0.9%포인트 감소했다. 오피스 공실률은 2013년 4분기부터 작년 2분기까지 줄곧 10%대를 기록했다. 지난해 3분기부턴 한 자릿수를 나타내고 있다. 서울 핵심 권역 오피스의 경우 자연공실률(5%)을 밑도는 ‘풀방’ 상황이 지속되고 있다.

글로벌 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 1분기 서울 도심과 강남, 여의도의 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 1.1%였다. 전분기에 비해선 0.67% 떨어진 수치로, 8분기 연속 하락세다. 임대료는 고공행진을 거듭하고 있다. 도심 오피스의 3.3㎡당 임대료(10만2905원)는 1년 새 6.75% 올라 10만원을 돌파했다. 1분기 기준 강남 오피스 임대료는 3.3㎡당 9만7179원으로 전년 동기 대비 11.76% 올랐다.

최근 티마호크호텔 명동과 광화문 뉴국제호텔 등 도심 호텔이 오피스로 변신을 꾀하는 등 공급이 늘어날 조짐이다. 하지만 앞으로도 공급 부족이 이어질 수 있다는 전망이 우세하다. KB경영연구소는 2025년까지 서울에 공급될 신규 오피스 물량을 연평균 약 72만㎡로 추산했다. 지난 5년간 공급 물량은 연평균 105만㎡였다.

임대차와 달리 오피스 거래 시장은 그다지 활발하지 않다. 상업용 부동산데이터 기업 알스퀘어에 따르면 올 1분기 서울 오피스 거래 규모는 1조2100억원으로, 작년 1분기(2조7700억원)의 반토막 수준이다. 임차 수요를 바탕으로 높은 호가를 유지하려는 매도인과 금리 부담으로 낮은 가격을 원하는 매수인의 가격 간극이 거래 침체를 낳고 있다는 분석이다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “오피스 거래량엔 금리가 큰 영향을 미치지만 가격은 주변 도로나 개발 예정 여부 등 입지에 의해 움직인다”며 “가격이 20% 정도 떨어진 급매물만 소화되고 기존의 정상가로는 거래가 잘 일어나지 않는 상황”이라고 말했다.

“유동인구보다 소비인구가 중요”

1분기 거래가 이뤄진 강남구 오토웨이타워나 중구 서소문J빌딩 등은 가격이 3000억원에 육박한다. 개인이 투자하기 힘든 물건이다. 소규모 IT기업이나 스타트업이 늘면서 중소형 오피스 수요도 커지고 있는 만큼 꼬마빌딩을 통한 오피스 투자도 고려해볼 만하다는 분석이다. 실제로 지난 3월 서울 상업·업무용 빌딩 거래 104건 중 70건(67%)이 50억원 미만 소형 빌딩이었다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “알짜 매물을 고를 땐 단순히 유동인구가 많은 역세권을 찾는 게 아니라 유동인구가 소비인구로 전환되는지 살펴봐야 한다”며 “강남역 오피스 상권이나 대치동 학원 상권 등이 대표적”이라고 말했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “꼬마빌딩은 알음알음 매매돼 거래 자체가 일반에 잘 노출되지 않는 경향이 있어 경매 물건에 대한 관심이 높다”며 “증축이나 재건축을 통해 가치를 올리려는 수요도 적지 않아 용적률이나 건폐율을 얼마나 올릴 수 있는지 살펴보는 게 좋다”고 밝혔다.

최근엔 공유오피스를 들이려는 꼬마빌딩 소유주도 많은 것으로 알려졌다. 소규모 기업뿐만 아니라 대기업의 일부 부서나 팀이 공유오피스에 입주하기도 하고 6개월 이상 장기계약도 증가하고 있다. 한 업계 관계자는 “일반 오피스 대비 더 많은 유동인구를 바탕으로 1~2층 상가가 덩달아 잘 되는 선순환도 기대할 수 있고, 건물 이미지 제고 효과도 크다”고 설명했다.

강남, 여의도, 도심 등 핵심 지역 이외에도 오피스 수요가 확산하고 있다는 평가다. 소규모 벤처기업이 밀집한 성수는 임차 수요가 꾸준한 편이다. 테헤란로의 만성 공급 부족과 높은 임대료 등으로 인해 인근 교대역 지역 오피스 공실률이 떨어지는 현상도 나타나고 있다.

알스퀘어에 따르면 임대용 오피스 빌딩 공급이 부족한 마곡권역의 경우 임차 수요가 등촌동 등으로 확산하고 있다. 부동산 펀드나 리츠(부동산투자회사), 조각투자 등을 통해 간접투자를 하는 것도 오피스로 수익을 올릴 수 있는 방법이다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com

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