전세사기 공포에 세입자들 ‘최후 보루’ 이곳으로 몰린다

임차권등기설정 신청 두달 연속 3000건↑
작년 8월(1043건)比 3배 껑충
“임차권 등기 신청 더 늘어날 것”

전세사기·깡통전세 문제해결을 위한 시민사회대책위원회 관계자가 지난 1일 오후 서울 중구 파이낸스빌딩 앞에서 피켓을 들고 전세사기 피해자에 대한 대책 마련을 촉구하고 있다. [사진 = 연합뉴스]

역전세난과 전세사기 확산에 불안감을 느낀 세입자들의 발길이 법원으로 향하고 있다.

임차권등기설정(임차권등기명령)을 신청하기 위해서인데, 임대차 기간 만료 후 전세보증금을 돌려 받지 못한 세입자들에게 임차권설정등기는 최후의 보루로 통한다.

13일 대법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난달 전국 집합건물에 대한 임차권등기설정 신청 건수는 총 3043건으로, 전월(3414건)보다 소폭 줄었다. 그러나, 두달 연속 3000건을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

작년 7월까지만 해도 집합건물에 대한 임차권등기명령 신청은 월별 기준 1000건이 넘지 않았다. 그러나 지난해 8월 1043건으로 1000건을 돌파한 이후 올해 1월 2배 이상 증가한 2081건을 기록했다. 3월과 4월에는 각각 3000건을 상회했다.

지역별로는 수도권 지역(서울·경기·인천)이 대부분을 차지했다. 서울에서는 지난달에만 988건의 임차권등기설정 신청이 이뤄졌다. 인천과 경기도 각각 696건, 864건에 달했다.

서울에서 임차권등기설정이 가장 많은 지역은 강서구로 3월 256건에 이어 4월에도 248건으로 200건을 넘어섰다. 올 1월~4월에만 임차권등기설정 신청 건수는 총 923건으로 전국서 가장 많다.

인천은 전지역에서 고루 분포했다. 남동구는 임차권등기설정 신청 건수가 3월과 4월에 각각 120건에 달했다. 같은기간 미출홀구는 183건, 191건을 기록했다. 부평구와 서구 등도 3월에 이어 4월에도 임차권등기 신청 건수가 고공행진을 이어가고 있다.

경기도에서는 부천시 상황이 심상치 않다. 부천시의 임차권등기 신청 건수는 올 1월 113건에서 2월 183건으로 늘더니 3월에는 223건으로 급증했다. 4월에도 195건으로 최근 두달사이에 200건 내외로 치솟았다.

지방에서는 부산시가 올 들어 4월까지 매달 평균 151건의 임차권등기 신청이 이뤄졌다.

전문가들은 임차권등기설정 신청이 당분간 증가할 것으로 전망하고 있다. 전세가격이 치솟던 2021년 하반기 이후 체결된 전세계약 만기가 올 6월부터 돌아오기 때문이다. 여기에 하반기까지 전셋값 하락세가 지속될 경우 역전세난에 따른 보증금 미반환 대란도 우려되는 상황이다.

일각에서는 시장 안정화를 위해 집주인에게 퇴로를 열어줘야 한다는 목소리도 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 보증금 반환 여력이 없는 집주인들에게 한시적으로 비율을 높여주는 것이 대표적이다. 그러나 정부는 가계부채 증가 우려로 DSR 비율 상향에 대해 부정적인 입장으 보이고 있다.

한편, 임차인은 등기가 없더라도 주택의 인도 및 주민등록(전입)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주 택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생기게 된다.

다만, 전세만기 후 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 하면 해당 부동산에 다른 가압류, 저당권 등 설정된 경우 임차인의 보증금반환채권은 후순위로 밀리게 된다.

이러한 상황에서 임차권등기설정을 활용할 수 있다. 임차권등기설정은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도다.

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.

이에 임차권등기설정을 신청할 경우, 집을 비우거나 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있어서 전세금반환소송 이후 경매 절차로 보증금을 반환받으려는 경우 법적으로 보호받을 수 있다.