"일반 분양자가 호구?"...싸서 소형 청약했는데 분양가가 [부동산아토즈]

서울의 한 견본주택에서 내방객들이 설명을 듣고 있다. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 평당가를 기준으로 해도 대형 아파트값이 소형보다 비싸다. 그런데 아파트 분양가는 예외다. 3.3㎡(평)당 가격으로 보면 소형 아파트가 대형보다 더 비싸게 공급되고 있는 것이 현실이다. 과거에는 대형이 더 비싸게 분양됐지만 지금은 정반대다.

분양가는 토지비, 건축비, 기타비용 등 크게 세 가지 항목으로 구성된다. 토지비인 대지지분은 소형일수록 작다. 결과적으로 건축비가 평형이 작을수록 더 비싸게 책정되는 셈이다.

자료 :부동산R114 단위: 3.3㎡당 만원

분양가, 소형이 대형보다 더 비싸다...2022년부터 역전

부동산R114가 2016년부터 2023년까지 분양된 아파트의 전용면적별 3.3㎡당 분양가를 분석한 결과 2022년부터 특이한 현상이 나타난다. 초소형 아파트 분양가격이 대형보다 높게 책정된 것이다.

자료를 보면 2022년 전국서 공급된 전용 60㎡ 이하 분양가는 3.3㎡당 1938만원이었다. 반면 전용 85㎡ 초과 대형 분양가격은 1523만원을 기록했다. 대형이 더 싸게 분양된 것이다.

수도권도 예외는 아니다. 3.3㎡당 분양가격이 소형은 2210만원, 대형은 1811만원을 보였다. 2022년 이전에는 대형 분양가격이 소형을 앞질렀다.

가격 역전 현상은 올해도 예외는 아니다. 전국서 올 1~4월 공급된 소형 아파트 분양가격은 2349만원으로 대형(1515만원)보다 훨씬 비싸게 책정됐다. 수도권도 소형은 2450만원, 대형은 1583만원을 기록했다.

그렇다면 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비는 어떨까. 지난 3월 고시된 건축비를 보면 소형이 대형보다 더 비싸다. 3.3㎡당 기준으로 전용 40㎡ 이하 1992만원, 40㎡ 초과~50㎡ 이하 2104만원, 50㎡ 초과 60㎡ 이하 2032만원이었다. 반면 125㎡ 초과는 1943만원을 보였다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전국 소형 아파트 3.3㎡당 평균 분양가격이 2022년부터 2년째 타 가격 구간 대비 높은 수준을 유지했다”며 “올해는 2000만원을 돌파한 것이 특징이다”고 말했다.

자료 : 부동산R114 단위:3.3㎡당 만원

공사비 급등...소형 평형에 ‘분양가 얹기’도 한몫

결과적으로 소형 아파트를 분양 받는 사람이 더 비싸게 분양 받고, 대형은 상대적으로 더 싸게 내 집마련을 하는 셈이다. 껑충 뛴 공사비를 소형 아파트 분양 계약자가 상당부분 부담하는 셈이다.

소형 아파트는 공사비가 대형보다 일반적으로 더 든다. 쪼개서 짓다보니 공사비가 더 들기 마련이다. 건설업체 한 임원은 “토지비는 대지지분으로 책정되는 데 소형이 대형보다 지분이 적다”며 “최근 들어 소형 공사비 오름폭이 더 커진 것은 사실이다”고 말했다.

지난해부터 자재값과 인건비가 크게 오르면서 공사비가 폭등했다. 시멘트 가격은 연간 27.5%, 래미콘은 22.5% 급등했다. 공사비가 껑충 뛰면서 상대적으로 시공 비용이 많이 드는 소형 분양가격이 더 오른 것이다.

하지만 건설사의 ‘분양가 얹기’도 한 몫을 한 것으로 보인다.

즉, 껑충 뛴 공사비 보전을 위해 물량이 많고 인기가 많은 소형 가격을 더 올리는 것이다. 대형은 워낙 절대 가격이 높고 물량이 많지 않다. 반면 소형은 절대 가격이 낮다 보니 분양가를 올려도 잘 눈에 띄지 않고, 물량도 많아 조금만 올려도 공사비 보존 효과가 크다. 대형 평형 분양 계약자가 비싼 주택을 상대적으로 더 싸게 공급 받는 셈이다.